Из всех предприятий и организаций, предлагающих гражданам нашего города свои услуги в качестве управляющей компании (УК), наибольшую активность пока, как и следовало ожидать, проявляет МУП «Жилремонт».

Муниципальные коммунальщики успешно прорекламировали себя на общих собраниях жильцов уже многих городских домов. Правда, как сообщают в редакцию нашей газеты бдительные читатели, кое-где агитаторы «Жилремонта» и ДГХ несколько увлекаются. Сомневающимся собственникам жилья потихоньку намекают, что если они не согласятся с «верным» предложением муниципалов, «дом продадут» или, еще хуже, он может попасть в управление к мошенническим фирмам-однодневкам из других городов. Если факты имеют место, то это, конечно же, некорректно. Впрочем, МУП «Жилремонт», единственное среди всех других компаний, теперь имеет в своем активе действительно сильный козырь: разработанный и уже утвержденный МУ ДГХ администрации г. Новочеркасска Договор управления многоквартирным домом. В настоящее время договор размножается и распространяется среди всех собственников жилья нашего города.
Содержание такого договора представляет живой интерес для большинства жителей нашего города, о чем говорят многочисленные звонки на телефон доверия администрации г. Новочеркасска. Прокомментировать утвержденную форму договора я попросил директора МУП «Жилремонт» В. Сватикова.
— Во-первых, хочу сказать, что договор вынашивался долгое время. Как управляющая компания, мы должны представлять интересы собственников многоквартирных домов на любом уровне. Исходя из этого, и был создан такой договор. Я полагаю, что в нем больше защищены не столько наши интересы, сколько интересы добросовестных собственников жилья. Все вопросы, возникавшие по нашему изрядному опыту работы, там учтены. К примеру, в некоторых других регионах была попытка проводить оплату коммунальных услуг через УК. Но этот вариант потерпел фиаско, так как УК быстро становились банкротами. Стопроцентной собираемости оплаты за коммунальные услуги нет нигде в нашей стране. А по договорам с поставщикам услуг УК должны были полностью оплачивать все начисленные суммы. Идея провалилась. Поэтому мы предусмотрели, что собственники жилья будут заключать договора с поставщиками услуг напрямую, как и раньше.
— Но в жилищном кодексе как раз предполагается, что всю оплату «коммуналки» будут собирать УК, не так ли?
— Проводя собрания, мы объясняем жителям, к чему это может привести, и они самостоятельно принимают решение, что будут платить напрямую.
— А если законопослушные жильцы на это не согласятся?
— Тогда все повлечет за собой увеличение тарифа. Ведь мы должны будем включить в расчет всю недоимку с дома. Кроме того, по закону от продажи сторонних услуг мы, как УК, должны будем поиметь определенную прибыль, облагаемую налогами. Если прибыли нет, значит, мы занимаемся благотворительностью, что отнюдь не понравится налоговой службе. Кстати говоря, все городские поставщики услуг водоснабжения, теплоснабжения и т.д. самостоятельно пришли к тому же выводу и предпочитают заключать свои договора напрямую с потребителями.
— Вы оставляете за собой сбор средств и выполнение работ только по двум статьям: содержание жилья и текущий ремонт?
— Да, что касается предоставления услуг. А кроме того, как я уже говорил, мы будем защищать интересы собственников жилья в любых ситуациях, включая представление их интересов в суде. В ближайшее время начнется большая работа по отведению земельных участков, прилегающих к многоквартирным домам. Здесь жильцам также потребуется наша помощь.
— Как вы собираетесь организовать сбор указанных средств, если известно, что сейчас недоплата стабильно идет примерно на уровне 15 %?
— Первым этапом будет вынесение вопроса о неплательщиках на Общее собрание собственников. Вряд ли людям будет приятно, что на все мероприятия по дому используются только их средства, а кто-то не платит и в ус не дует. Если часть проживающих не оплачивают услуги, значит это нарушает права всех остальных и Общее собрание вправе подавать в суд. А наши юристы будут помогать защищать их права. Возможно, будет достаточно и морального давления со стороны жильцов. Если люди перестанут быть безразличными ко всему вокруг, может быть, удастся существенно снизить процент неплательщиков.
— Каков срок заключения договора?
— Официально собственники жилья могут заключить с нами договор на срок от 1 до 5 лет. Но оптимальным мне представляется срок 3 года. За 1 год мы просто мало что успеем. Если не будет письменных заявлений одной из сторон, договор автоматически продлевается на тот же срок и на тех же условиях.
— А что будет в случае, если общее собрание выберет МУП «Жилремонт» в качестве управляющей компании, а один из собственников не пожелает заключить договор?
— Мы пока не сталкивались с такими прецедентами, все в процессе работы. Полагаю, что если человек – добросовестный собственник жилья, то в его интересах заключить этот договор. Противиться он может в том случае, если заранее планирует не исполнять свои обязательства по оплате или по техническому содержанию жилья.
— В чем заключается учет общего имущества дома, который УК обязуется взять на себя?
— Это вся техническая документация, весенне-осенние обходы, составление планов. Короче говоря, учет наличия общего имущества и его текущего состояния.
— Дополнительные работы по содержанию общего имущества и его модернизации. Здесь предложения могут идти только от УК или от самих жильцов тоже?
— Совершенно верно. Инициатива может идти и от нас и от жильцов. Но поскольку учетом занимаемся мы, у нас больше информации. Мы выносим свои предложения по дополнительным работам и расчет их стоимости на общее собрание жильцов, а они вольны принять их либо отвергнуть. У нас уже есть опыт проведения капитальных ремонтов с долевым участием собственников жилья. Здесь практически то же самое.
— Вы не раз подчеркивали, что по договору УК собранные во всех многоквартирных домах деньги не будут перераспределяться, как это происходит сейчас. На каждый дом будет вестись отдельный счет?
— Не счет, конечно, но отдельный учет. Есть программа, позволяющая в каждый конкретный момент отследить сколько начислено и сколько поступило средств по каждому дому. ЕРКЦ уже готов работать в таком режиме.
— Как собственник сможет контролировать выполнение УК своих обязательств?
— Мы ежегодно будем предоставлять отчет за прошедший год Общему собранию собственников. С председателем домкома или старшими по дому будут регулярно общаться начальники участков, решая все вопросы и предоставляя необходимую информацию. А они уже доводят сведения до жильцов.
— Управляющей компании по договору предоставляется право по решению Общего собрания распоряжаться общим имуществом дома, сдавать его в аренду, в пользование и т.д. Как Вы это себе представляете?
— Сейчас балансодержателем жилого фонда является Комитет по управлению имуществом. После оформления всех необходимых документов КУМИ передаст в оперативное управление весь жилой фонд, где выбрали УК. И мы сможем распоряжаться имуществом дома по решению Общего собрания. Какую брать арендную плату и куда направлять полученную прибыль, также определяет собрание. Технически реализовать все сделки будем мы и по истечении года за это отчитываться.
— Любая компания имеет своей целью получение прибыли, значит, и вы, в качестве УК, планируете ее получать?
— Мы, повторяю, надеемся снизить процент неплательщиков – основной бич для предприятий ЖКХ. Но больших прибылей не ожидаем. Со временем – возможно. К тому же мы сегодня жестко ограничены утвержденным тарифом, если только сами собственники не решат его поднять.
— Как будет решаться вопрос об уплате управляющей компанией штрафов, неустоек, пени, возмещению убытков и морального вреда в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей?
— Вот, скажем, по нашей вине какую-нибудь квартиру залило. Допустим, жилец написал заявление, а мы вовремя мер не приняли, не пришли и не посмотрели. В этом случае – прямая вина обслуживающей организации и она несет полную ответственность. При этом УК может провести за свой счет устранение недостатков, ремонт, а размер выплаты штрафов или морального ущерба определяет суд. В то же время мы не несем ответственности за недостатки, имевшие место до подписания договора, обстоятельства непреодолимой силы или действия самих собственников.
— Имея на руках такой, подписанный Вами договор, человек в случае реальных ваших недоработок может смело обращаться в суд, требовать возмещения материального и морального вреда. Может достаточно легко выиграть дело. Не боитесь?
— Нет. Просто нам придется вести дела так, чтобы ни в коем случае не допустить ущерба имуществу собственников жилья. Я по своей работе вижу, что состояние жилого фонда в последние годы стало значительно лучше, хотя есть еще над чем работать.
— Пункт 6.5 договора говорит, что Собственник, виновный в порче общего имущества и помещений дома, допустивший самовольное переустройство и перепланировку жилого помещения, несет ответственность в соответствии с ЖК РФ и законодательством об административных нарушениях. А в чем тут роль управляющей компании?
— Мы должны своевременно обнаружить и пресечь такую деятельность. Выписать предупреждение о прекращении работ по самовольной перепланировке. Если предупреждение не действует, вопрос нами выносится на Общее собрание и собственники сами принимают решение. Раньше в наши функции все это не входило.

Конечно, в одном материале невозможно затронуть все вопросы, возникающие после ознакомления с текстом договора управления многоквартирным домом. Это огромный пласт проблем. Некоторые из них предсказуемы уже сейчас. Другие, как и во всяком принципиально новом деле, проявятся лишь со временем. Но даже если текст конкретного договора и не вполне совершенен, мне кажется, что он действительно дает значительные права собственникам жилья по контролю за исполнению их коллективной воли, выраженной общим собранием. Права есть, надо только научиться ими грамотно пользоваться и активно их отстаивать.

Коллаж Николая Склярова