«Частным лавочникам» попалась на глаза любопытная брошюра — «Как защитить свои права при новом Жилищном Кодексе». Она подготовлена совместными усилиями экспертов и активистов из разных регионов и общественных организаций. Составители – Союз Координационных Советов (СКС), Институт «Коллективное Действие». Брошюра выдержала уже два издания, настоящее – третье, обновленное, подготовленное с учетом изменений, которые были внесены в жилищное законодательство. Брошюра содержит теоретические выкладки и приложения (образцы документов, необходимых для реализации выбора способа управления домом, защиты от необоснованно высоких тарифов и некачественных ЖК-услуг). В специальном разделе рассказывается о политических методах борьбы граждан, в частности, о кампании «За народную жилищную политику».
Мы познакомим вас с некоторыми материалами из этой брошюры.
«Пришло время массового движения! Пора действовать, чтобы сохранить крышу над головой! — считают авторы. — Никогда еще в России не было в бюджете такого количества денег и никогда еще не проводились столь жестких социальных реформ, упраздняющих даже те остатки социальных гарантий, которые не решились отнять в 90-е гг. После отказа государства от большинства социальных обязательств в итоге т.н. «монетизации», удар либеральных реформ направлен на последнее, что осталось у многих российских семей — наше с вами жилье. Анализ нового Жилищного кодекса и других нормативных документов свидетельствует — сегодня государственная жилищная политика направлена на обогащение строительных, коммунальных и энергетических монополий, продолжая стимулировать коррупцию и безответственность со стороны чиновников всех мастей».
Тарифы на ЖКХ уже сейчас превратились в серьезную проблему для многих российских семей, но продолжают неудержимо расти, утверждают авторы брошюры. При этом состояние домов все более ухудшается, а качество услуг остается по-прежнему низким. Новый Жилищный кодекс не просто допускает, но фактически провоцирует массовые выселения людей из своих квартир и делает жилье еще менее доступным для рядовых граждан, чтобы ни говорилось с высоких правительственных трибун.
Жилищные проблемы касаются всех и каждого, поэтому кампания в защиту жилищных прав может стать одним из стержней единого массового движения, направленного на защиту гражданских свобод населения, утверждают создатели брошюры «Как защитить свои права при новом Жилищном Кодексе». Только такое движение, по их мнению, может не только сформулировать альтернативную программу «народной» жилищной реформы, но преодолеть сопротивление бюрократии и сросшегося с ней крупного бизнеса ее претворению в жизнь. С другой стороны, масштабные стратегические лозунги смогут овладеть умами массы граждан, только если будут сопрягаться с повседневной «копеечной» борьбой в защиту конкретных интересов каждого жителя.
Словом, давайте начинать с «копеечки». Сегодня мы поговорим о капитальном ремонте наших многоквартирных домов.

КАК ДОБИТЬСЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ЗА СЧЕТ ГОСУДАРСТВА
Новый Жилищный Кодекс (ст. 154,158) гласит, что собственники квартир несут расходы на содержание и ремонт домов, и ничего не говорится о гигантских долгах, которые накоплены государством перед жителями за несделанный ранее ремонт.
Согласно, Ведомственным строительным нормам (ВСН) 58-88 (р), выпущенным Госстроем, капитальный ремонт должен делаться в жилых (кирпичных и блочных) домах раз в 10-15 лет. Если ремонт не делался, то жители имеют право требовать его проведения.
Однако, ЖК предусматривает перекладывание ответственности за ремонт на плечи самих жильцов (собственников). Что касается тех, кто живет в неприватизированных квартирах, то им также придется платить за ремонт, эти платежи будут заложены в графу «плата за найм».
Все обязательства государства кончаются с того момента, когда жители на собрании изберут одну из трех форм управления домом. Если жильцы этого не сделают добровольно, то после ухода дома в управляющую компанию по конкурсу плату за капремонт будут назначать муниципалитеты или управляющие компании. В любом случае, государство снимает с себя всякую ответственность за все, что происходит с домом. Единственный выход для жителей – любыми способами добиться от властей проведения капитального ремонта. Иначе, жители останутся один на один со своими разваливающимися домами.
В договорах, которые предлагают Управляющие компании, записано, что ремонт будет производиться только «в пределах собранных с жителей средств» без всякого упоминания о прежних долгах.

СУД РЕШИЛ: ДОМ РЕМОНТИРОВАТЬ — МЭРИИ
1 февраля 2007 Верховный Суд Удмуртской Республики подтвердил решение Октябрьского районного суда, обязавшего Муниципальное учреждение «Городское Жилищное Управление» (ГЖУ) и администрацию г. Ижевска провести капитальный ремонт в жилом доме на улице Коммунаров, д. 357. Таким образом, в Удмуртии создан прецедент судебного закрепления обязательств властей по капремонту многоквартирного дома в условиях нового Жилищного кодекса, который, как известно, возлагает всю ответственность за состояние домов на население.
Истцами в этом деле выступили домовые активисты — Светлана Ситчихина, Елена Зуева, Виктор Зайцев, — подавшие заявления в суд еще в сентябре 2005 года. Большую поддержку в судебном процессе жителям оказал депутат ижевской Городской думы Александр Пестерев, принимавший личное участие в судебных заседаниях и готовивший юридические аргументы.
Решение о признании основных требований жителей законными, которое ГЖУ безрезультатно пыталось оспорить, было принято Октябрьским районным судом г. Ижевска (судья Карпова О.П., дело № 33-223). Приводим выдержу судебного решения.
«Суд решил:
Обязать Муниципальное учреждение «Управляющая компания в Жилищно-коммунальном хозяйстве г. Ижевска» за счет средств, находящихся в его распоряжении устранить недостатки в предоставляемой услуге по обслуживанию жилого дома; а именно:
— произвести капитальный ремонт мест примыкания оконных и дверных блоков в подъездах;
— заменить утепляющие слои чердачных перекрытий;
— произвести ремонт накладных бетонных ступней;
— произвести капитальный ремонт кровли;
— произвести внутреннюю отделку подъездов — отштукатурить потолки и стены подъездов, произвести окраску и покрытие;
— произвести замену трубопроводов холодной воды;
— произвести замену трубопроводов канализации;
— произвести замену стояков;
— произвести очистку и покраску открытых чугунных радиаторов в подъездах;
— произвести ремонт внутридомовых магистралей с распределительными щитками;
— произвести ремонт аварийного козырька над входом в подъезд.
При недостаточности денежных средств, находящихся в распоряжении МУ «Управляющая компания в Жилищно-коммунальном хозяйстве г. Ижевска», обязать Администрацию г. Ижевска осуществить капитальный ремонт и вышеперечисленные работы».

Здесь очень важны две вещи. Первая — это то, что суд признал обязательство муниципалитета — Администрации г. Ижевска – выполнить решение суда, если ГЖУ окажется не в состоянии это сделать. Другими словами, выигравшие суды граждане застрахованы от «банкротства» такой «буферной» организации, как ГЖУ. Четко зафиксировано, что ответственность перед жителями, в конечном счете, несет муниципалитет, являющийся частью существующей политической системы. Особенно это важно, если учесть, что Горжилуправление, как управляющая компания, в условиях нынешней жилищной реформы в перспективе может быть просто ликвидировано.
Второе: исключительно важно, что в решении суда по двум позициям фигурирует понятие именно капитального ремонта. До этого домовые активисты, в том числе и участники движения «Домовые комитеты Ижевска», тоже выигрывали суды по отдельным домам, но в ходе судебных разбирательств под давлением судей, не решавшихся покуситься на нынешний курс власти на «уход» государства из жилищной сферы, снимали требование капитального ремонта и соглашались требовать ремонт текущий. Тактический резон в этом, конечно, есть – в отношении отдельных конструктивных элементов здания (например, ремонт кровли) текущий ремонт на деле нередко означает то же самое, что и ремонт капитальный. Но не всегда. Тем более, что существуют дома, потребность которых в восстановительных работах уже в принципе не может быть сведена к понятию текущего ремонта.
Камнем преткновения, заставляющим судей «не рисковать» с капремонтом, является то обстоятельство, что отдельная плата жильцами за капремонт была введена в стране лишь в 1996 году Постановлением Правительства РФ от 18 июня 1996 г. №707. В Ижевске, например, граждане платили по этой строке с сентября 1997 года до марта 2005 года (если только общее собрание собственников после марта 2005 г. не сохраняло этот платеж) и собранные в этот период средства практически всегда значительно меньше потребностей дома в капремонте. Кстати, ГЖУ, в кассационной жалобе на судебное решение в пользу жителей по дому Коммунаров, 357 указало, что за период нахождения здания на балансе ГЖУ средств по строке «капитальный ремонт» собрано всего около 100 тысяч рублей, и то они почти все уже израсходованы на капремонт трубопроводов в подвале и замену асфальтобетонной отмостки. Примерная же стоимость капремонта дома в соответствии с судебным решением, по подсчетам ГЖУ, составляет 10 млн. руб.
Судебная борьба жителей ижевского дома на Коммунаров, 357 была нелегкой. 12 мая 2006 года судьей Октябрьского суда Шалагиной требования истцов были признаны неправомерными и жителям пришлось подавать кассацию. В кассационной жалобе Светланы Ситчихиной указывается, что суд неправомерно применил нормы нового Жилищного кодекса в отношении обязательств, которые возникли еще до его вступления в силу.
Кроме того, в жалобе содержатся и аргументы в пользу того, и до 1996 года население несло расходы на проведение будущий капитальный ремонт: «В период моего проживания жилищное законодательство неоднократно изменялось, однако весь период моего проживания, до приватизации жилья я проживала в квартире на основании договора найма, заключенного в порядке, установленном ст. 51 ЖК РСФСР от 24 июня 1983 г., а также Типового договора найма жилого помещения, утвержденного Постановлением СМ РСФСР от 25 сентября 1985 г. № 451. П.п. б п.6. Типового договора наймодатель обязуется производить капитальный ремонт в моем жилом помещении. В соответствии со ст.149 ЖК РСФСР финансирование затрат на эксплуатацию и ремонт (текущий и капитальный) жилищного фонда местных Советов народных депутатов осуществляется за счет средств жилищно-эксплуатационных организаций, а в случае недостатка этих средств – за счет государственного бюджета. Таким образом, отчисление на капитальный ремонт жилого фонда на балансе жилищно-эксплуатационных организаций, осуществлялось за счет амортизационных отчислений, которые для нашего дома составляют 1 % от балансовой стоимости в год. Указанные амортизационные отчисления являются составной частью тарифа на услуги… »
В целом решение суда в пользу жителей от 7 декабря 2006 г. основывается на двух законах. Прежде всего, на законе «О защите прав потребителей», согласно статьям 4 и 7 которого исполнитель обязан услугу потребителю, качество которой соответствует условиям договора, стандартам, установленным правилам и нормам. «Жилищные правоотношения между Администрацией города Ижевска, ГЖУ и истцами возникли с 1995 года (с момента передачи дома на баланс), в том числе, по проведению капитального ремонта кровли дома, т. е. до 1 марта 2005 года, дня введения в действие Жилищного кодекса РФ, и в связи с этим суд применяет нормы материального права, которые действовали до указанной даты».
ГЖУ потребность в капремонте не отрицало, это же подтверждалось и актами технического осмотра, в том числе проведенного и Государственной жилищной инспекцией, а также Ведомственными строительными нормами ВСН 58-88р «Положение об Организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденных приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 г. № 312, согласно которым, например, срок эксплуатации кровли до капитального ремонта (замены) крыши составляет всего 10 лет.
Вторым аргументом, на котором основано решение суда, стала ст. 16 федерального закона от 4.07.1991 года № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в РФ», которая гласит: «При приватизации занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда».

КАК В ДРУГИХ ГОРОДАХ?
Вот еще три случая успешной борьбы с муниципалитетом за капремонт жилого дома.
17 апреля 2007 года в Ульяновске состоялось заседание районного суда, который удовлетворил иск жителей одного из домов к мэрии по непроизведенному капитальному ремонту. В доме, сданном в эксплуатацию 22 года назад, за это время ни разу не производился капитальный ремонт, несмотря на то, что жильцы, как и везде, регулярно оплачивали т.н. «амортизационные» отчисления.
Аргументы истцов – так как жильцы исполняли свои обязательства, производя платежи за ремонт, а муниципалитет ремонта не делал, суд должен принудить его исполнить свои обязательства и ремонт все-таки выполнить. Вернее, профинансировать, заключив договор о выполнении работ с управляющей компанией (УК). Основанием для определения суммы ущерба послужила смета необходимых ремонтных работ, составленная специалистами УК. Теперь город должен жителям дома (9 этажей, 200 квартир) чуть более 11 млн.
Также в сентябре прошлого года жильцам одного из домов в Ставрополе удалось добиться того, что «суд обязал ЖЭУ-6 включить их многоэтажку в список домов, требующих капремонта, а комитет городского хозяйства – его сделать». В судебном решении говорится: «признаны незаконными бездействия администрации Ставрополя по обеспечению функционирования служб и учреждений, предоставляющих услуги в части обслуживания и капитального ремонта муниципального жилищного фонда и объектов благоустройства на территории г. Ставрополя». Усилиям ставропольского движения «Протестный комитет» этот опыт был подхвачен и аналогичные иски были поданы еще тремя домами.
Представляет интерес и судебный процесс в Петрозаводске, информация о котором была опубликована уже в январе этого года. В городские суды поступило несколько исков с требованием вернуть те деньги, которые не были потрачены на капитальный ремонт конкретных домов. Пока до «победного конца» удалось довести только один, поданный ТСЖ одного из домов. Суд обязал управляющую компанию вернуть жителям деньги за 2 месяца, в течение которых капитальный ремонт в доме не проводился (это 20 тысяч рублей). Управляющая компания приняла решение обжаловать этот иск, но если решение останется в силе, то, как отмечают наблюдатели, опираясь на логику этого иска, население сможет потребовать возвращения всех денег, выплаченных по статье «капремонт» за последние 3 года, причем не только от управляющих компаний, но и от городских властей.
Относительно массовая подача исков по капремонту имела место в Самаре. В сентябре прошлого года сообщалось, что здесь жильцами домов через Ассоциацию защиты прав потребителей было подано более 60 исков по капитальному и текущему ремонту на районную и городскую администрации и комитет ЖКХ, однако «дела по этим искам тянутся уже более полугода, и пока администрация не признает никаких требований».

ПРОДОЛЖЕНИЕ — В СТРАСБУРГЕ
Тем, кто не нашел правду в своем Отечестве, приходится выходить за его пределы. Жители нескольких московских домов (ТОС – Совет территориального общественного самоуправления «Сивцев Вражек») подали жалобу в Европейский суд по правам человека в Страсбурге. Они считают нормы, предусматривающие отказ государства от финансирования ремонта жилья, противоречащими международным правовым нормам.