Капитальный ремонт в вопросах и ответах

Плюсы и минусы двух форм накопления
— Каковы преимущества формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора?

— Если выбран именно такой способ формирования фонда капитального ремонта, региональный оператор обеспечивает проведение ремонта в полном объеме и в установленные сроки. Региональный фонд привлекает подрядные организации, контролирует качество и сроки оказания услуг, принимает выполненные работы, несет ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств подрядными организациями.

— Каковы преимущества формирования фонда капитального ремонта на специальном счете?

— Этот способ дает реальную возможность гибко подходить к планированию ремонта. Его сроки и этапы проведения зависят от того, есть ли в действительности необходимость ремонтировать дом.

Определив, какой именно элемент общего имущества нуждается в восстановлении или замене, собственники могут в любое время по собственной инициативе принять решение о начале ремонтных работ. Сроки и объемы ремонта, установленные региональной программой, служат лишь ориентиром.

Собственники могут принять решение о большем перечне работ, чем установлено региональной программой, а также реализовать мероприятия по повышению энергоэффективности дома. Вместе с тем такой способ требует ответственного отношения жильцов к общему имуществу.

 

Оформление спецсчета: когда и с его начинать?

Если собственники приняли решение копить деньги на ремонт на спецсчете дома, заниматься оформлением они могут сейчас.

Тем собственникам, которые хотят копить средства на капитальный ремонт на спецсчете, необходимо провести общее собрание, в рамках которого должно быть принято решение о форме накопления средств на капитальный ремонт в виде спецсчета.

На собрании собственники должны проголосовать по пяти обязательным вопросам: размеру ежемесячного взноса на капитальный ремонт, срокам проведения капитального ремонта, перечню работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества (эти параметры не могут быть ниже, чем установлены правовыми актами правительства области), определить владельца спецсчета и кредитную организацию, в которой будет открыт спецсчет.

По этим пяти пунктам две трети кворума собственников на общем собрании должны принять положительное решение. После чего нужно передать протокол общего собрания в ТСЖ или региональному оператору, если дом управляется УК. Дальше этот региональный оператор будет выступать в качестве номинального владельца спецсчета.

Номинальными владельцами по закону могут являться только три структуры, и это обязательно юридические лица: ТСЖ, ЖСК и региональный оператор.

Определение «номинальный» в данном случае означает, что юридическое лицо не имеет права самостоятельно распоряжаться полученными деньгами. Банк, в котором копятся деньги, не отдаст их до того момента, пока ему не будет предоставлен протокол решения общего собрания собственников, где две трети голосов утвердили перечень работ и расходование средств. Таким образом, на кого бы ни был оформлен спецсчет, пока эта структура не принесет в банк протокол решения общего собрания, банк деньги не перечислит, просто потому что он за них отвечает собственными деньгами.

Размер взноса, объем работ и дата капитального ремонта в таком случае должна быть утверждена общим собранием на том минимальном уровне, который установлен региональной программой.

Если собственники собираются хранить деньги на спецсчете, заняться этим следует уже сейчас. Дело в том, что сама процедура проведения общего собрания, если следовать букве Жилищного кодекса, довольно трудоемкая и достаточно отсроченная по времени. Она включает процесс уведомлений, процесс проведения голосований. Так что того срока, который отведен для принятия решений, может оказаться недостаточно. В течение недели направить решение общего собрания региональному оператору.

Коллективные или индивидуальные накопления?

Если собственники вовремя не приняли решение о том, что они хотели бы копить средства на спецсчете, затем изменить способ накопления будет уже сложнее. Так, перейти из коллективного накопления в индивидуальное по закону владельцы квартир смогут только через два года после передачи протокола общего собрания, на котором было принято такое решение. Притом что изменить способ накопления с индивидуального на коллективный можно в течение месяца после принятия такого решения. И в том, и в другом случае смена формы накопления возможна только при условии, что у дома нет долгов по капитальному ремонту.

Если дом относительно новый, с момента последнего капитального ремонта прошло не так много времени, при этом собственники являются исправными плательщиками и настроены на максимальный личный контроль за расходованием средств, для них подойдет индивидуальный способ накопления – на спецсчете дома. Единственным недостатком такого способа накопления является отсутствие возможности получения средств на ремонт из бюджета. Финансовой помощи со стороны государства при индивидуальном накоплении собственники не получат, из бюджета будет финансироваться только «общий котел».