Уже несколько месяцев продолжается проект ассоциации журналистов “Аксинья” “Кто в доме? Хозяин!”, призванный с помощью распространения и обмена информации, необходимой горожанам, помочь им выбрать способ управления домом. Каждый четверг в помещении редакции газеты “Новочеркасские ведомости” проводятся консультации по этому вопросу.
Иногда консультации перетекают в совершенно другое русло. Человек пришел не с вопросом о способах управления домом, а со своей “коммунальной болячкой”. Шамбо неисправно, реки, и не молочные, текут по улице Александровской. Ну что ж – это проблема, без решения которой про управление домом можно думать только, сами догадываетесь, что…. Молодой человек, обратившийся со своей бедой, произвел впечатление активного, грамотного гражданина, и мы с ним нашли пути выхода или хотя бы “запланировали плотину”, для перекрытия тех самых рек.
А вот жители небольшого дома по ул. Кавказской (всего 6 квартир) готовы самостоятельно обслуживать свой дом – им нужна помощь в оформлении документов. Да, при малоквартирном доме это удобно: все затраты и дела будут на виду.
Труднее с многоквартирными домами. Правы все пришедшие, да и не пришедшие на консультацию: как взять на обслуживание дом с наполненными водой подвалами, текущими крышами или разрушенной канализацией? Но, если мы не определимся САМИ со способом управления домом, к нам не прилетит никакой Маленький принц, и не будет расчищать все эти засоры, сажать клумбы и чинить крыши. А чтобы что-то сдвинуть, недостаточно одной информации. В доме должен быть ЛИДЕР. Даже в случае передачи дома управляющей компании, этот самый ЛИДЕР, или СТАРШИЙ ПО ДОМУ, или.. (неважно, как он называется), но он непременно должен быть. И этот СТАРШИЙ должен следить за тем, чтобы управляющая компания исполняла договорные обязательства должным образом.., а иначе все останется по-прежнему: мы подпишем какие-то договоры, будем платить какие-то деньги, и услуги предоставляться нам тоже будут какие-то. Вот такая у нас картина получится. Или не получится – в зависимости от того, кто будет управлять нашим жильем.

В соответствии с действующим жилищным законодательством все собственники помещений в многоквартирных домах до 1 января 2007 года должны провести собрания и определиться с выбором способа управления домом (кто это уже слышал-читал-знает, может отложить газету, а сэкономленное время потратить на объяснения соседям).
1. Сами владельцы квартир (непосредственное управление)
Хозяева квартир лично, без посредников, решают все вопросы, касающиеся родного домовладения. Эта форма позволяет не платить этим самым посредникам дополнительные деньги и, к тому же, постоянно быть в курсе всех “жилищных дел” и контролировать их ход.
Однако в крупных многоэтажных домах такое просто нереально: ведь для решения любого вопроса, например, увольнения нерадивой уборщицы, нужно собираться всем домом.
2. Товарищество собственников жилья
Наиболее принципиальные вопросы хозяева квартир решают на общем собрании членов товарищества. А “текучкой” занимается правление ТСЖ, избранное из членов товарищества на общем собрании. Не реже раза в год финансовую деятельность “управленцев” проверяет ревизионная комиссия, сформированная из собственников квартир. Но учтите, что задолженность неплательщиков за коммунальные услуги распределяется на всех членов.
3. Управляющая компания
Даже при наличии ТСЖ нередко руководство домом оказывается в руках обычных домохозяев, как правило, не искушенных в вопросах управления жилищно-коммунальным хозяйством. Но можно обратиться к профессионалам — в управляющую компанию. Кстати, управляющей компанией может быть и ваш нынешний ЖЭУ, если его работа вас удовлетворяет.
Перед тем, как сделать выбор управляющей компании, хорошо бы узнать, каков ее уставный капитал, кто учредитель, какой она имеет опыт в управлении домами. Желательно поговорить с жителями домов, которыми она управляет.
4. “Управителя” вам выберут власти
А если вы так и не определитесь с формой управления домом (до 1 января 2007года), это ЗА ВАС сделают местные власти. Возможно, управлять домом будет прежний ЖЭУ. А возможно, и нет. Главный минус этого варианта: если тарифы, выставленные новыми “управителями”, покажутся вам непомерно высокими, а услуги — не больно качественными, повлиять на ситуацию вы уже не сможете.
В вопросе выбора ключевая проблема — очень низкая информированность граждан о принятых решениях. Большинство граждан по-прежнему не знают, что надо проводить собрание, выбирать форму управления. Не решена полностью проблема капремонта, новый жилищный кодекс переложил ее на нас с вами, на собственников. Но люди справедливо спрашивают: “Квартира 50 лет была государственной, и государство не сделало не только капремонт, но даже просто ремонт этого дома. Теперь мне передают эту рухлядь и я должен все это восстанавливать?” Понятно, что это серьезная проблема.
Большим шагом вперед было принятие новых правил оказания коммунальных услуг. Хотя там тоже есть свои достаточно серьезные проблемы, но теперь появилась возможность экономической ответственности. Без нормальных договорных отношений, без наведения порядка в этой сфере решить проблемы качественного обслуживания не удастся.
Нужны технический регламент и стандарты на жилищно-коммунальные услуги, нужны отработанные процедуры защиты прав потребителей жилищно-коммунальных услуг.
Проблема капитальных ремонтов и прочих “недоремонтов”. На наш взгляд, здесь проблема не в том, чтобы заставить государство сделать ремонт и передать дома в хорошем состоянии. Проблема — в построении системы, которая бы позволяла приводить дома в нормальное состояние. Сегодня никаких денег, никакого бюджета не хватит на то, чтобы привести в более или менее приемлемое состояние жилой фонд. Но нужно построить систему, которая бы позволяла жильцам самим этот жилищный фонд поднимать.
Нужно дать возможность кредитования жильцов на ремонты. Долгосрочного кредитования, как ипотечное кредитование: на десять, пятнадцать, двадцать лет. Например, управляющая организация на основании решения общего собрания, будь то товарищество собственников жилья или управляющая компания, обращается в банк за получением кредита на капитальный ремонт, получает этот кредит, делает ремонт сейчас, а жильцы в течение многих лет потом, дополнительно оплачивая капитальный ремонт, расплачиваются за этот кредит. При этом этот кредит должен переходить с переходом права собственности на квартиру. Механизм достаточно простой и легко- реализуемый.
Итак, окажется ли новая управляющая компания для вас выгоднее прежнего ЖЭУ, зависит от договора, который вы с ней заключите. До конца года еще можно поторговаться. Обращаю ваше внимание на то, что правила организации и хода общедомового собрания, а также подсчета его результатов записаны в статьях 44-48 Жилищного кодекса. Решение, принятое общим собранием, обязательно для всех собственников жилых помещений в доме, в том числе для тех, кто не участвовал в собрании и (или) не голосовал (ч.5 ст.46ЖК).

14 июля 2006 г. в Каминном зале Центральной библиотеки им. Пушкина Региональной общественной организацией АЖ “Аксинья” в рамках проекта “Кто в доме? Хозяин!” был организован круглый стол по проблемам реформы ЖКХ, в котором приняли участие руководители Товариществ собственников жилья, представителей общественных организаций и администрации г. Новочеркасска.
Целью круглого стола было обсуждение возможностей совместной работы, технологий распространения опыта и информации. Участники обозначили достижения и круг проблем ТСЖ, обсудили пути их решения, возможности обмена опытом и необходимой информацией, пути содействия реформе ЖКХ в городе Новочеркасске. Все сошлись на том, что нужно создавать объединения ТСЖ, куда входили бы несколько домов. Такой опыт в городе есть. Как сказала Л.Н. Хаблак, председатель ТСЖ “ул. Урицкого 22” — на Черемушках есть Ассоциация “Новый город”, будет и “Старый город”. Есть необходимость и в создании Ассоциации ТСЖ всего города. Разговор за круглым столом был эмоциональным, иногда даже слишком, что подтверждает наличие проблем у создателей ТСЖ, отсутствие площадки для их обсуждения, недостаточном взаимодействии с органами местного самоуправления. С горечью констатировали участники круглого стола, что в администрации был упразднен отдел, сотрудники которого консультировали и помогали относительно новой для общественности форме самоорганизации граждан. Сделано это было без какого-либо злого умысла. Нынешняя политика нашего государства направлена на сокращение функций власти, развитие самостоятельности объединений граждан, ответственности за свою жизнь.
Слова благодарности от участников убедили организаторов, что эта встреча была очень полезна и таких обсуждений должно быть больше.