Плюсы и минусы непосредственного управления жильем: новочеркасский опыт

Хотя жилищный кодекс предусматривает целых три формы управления жилищем, многие эксперты по сей день уверены – выбор владельца квартиры в многоэтажном доме фактически сводится к выбору между ТСЖ и управляющей компанией. Непосредственное управление, ввиду отсутствия специальных законодательных актов и практических наработок, принято считать фикцией. А зря. Пока специалисты страшатся, народные массы вовсю делают: вопреки мрачным прогнозам мудрецов, многие россияне не только приняли решение в пользу “неперспективного” способа управления, но и остались довольны первыми результатами. В число отважных экспериментаторов вошли и жильцы дома № 73/2 по ул. Кавказской.
Путь к светлому коммунальному будущему у дома № 73/2 оказался на редкость долгим и тернистым. “До принятия решения о непосредственном управлении мы опробовали на себе почти все формы обслуживания и эксплуатации, – рассказывает Виктор Потапов, уполномоченный представитель жильцов. – В 1998 году, когда дом был принят в эксплуатацию, нас в нарушение закона объединили в кондоминимум, хотя собственников жилья среди нас еще не было. Итог оказался плачевным: поставленный председатель ушел, а кондоминимум был ликвидирован постановлением прокурора. При этом текущий ремонт не проводился (хотя дом был принят с очевидными недоделками), средства на счета коммунальных служб перечислялись нерегулярно, а жильцам, платившим за все вовремя, зачастую приходилось сидеть без света… В общем, сплошные неприятности и никакой пользы. Потом в течение нескольких лет нас обслуживала организация “Ваш дом”, чьи результаты жильцов также не удовлетворили. Та же история повторилась и с МУП “Жилремонт”. С принятием 1 марта 2005 года жилищного кодекса мы внимательно ознакомились со всеми возможными способами управлять жильем и остановались на непосредственном управлении. Этот вариант мы выбрали только для того, чтобы обеспечить себе нормальные условия проживания. Просто осознали, что мы – собственники”.
Действительно, по всем приметам непосредственное управление подходит дому по ул Кавказской, 73/2 больше всего. И дело даже не в накопленном негативном опыте других одобренных законом форм, а в количестве квартир – их всего двадцать три. То есть средств, собираемых на текущие ремонт и обслуживание, явно недостаточно для того, чтобы регистрироваться в качестве юрлица и содержать стандартный штат ТСЖ – председателя, бухгалтера, техника и т. п. Отсутствие же штатных сотрудников позволило бы напрямую перечислять поступающие от жильцов деньги исполнителю. В ноябре прошлого года после ряда встреч и дискуссий владельцы квартир провели общее собрание по выбору способа управления и начали реализацию принятого решения. Первым шагом стал выбор представителя дома, уполномоченного представлять интересы жильцов в коммунальных организациях. Им стал Виктор Потапов. “Моя гражданская специальность – инженер-строитель систем водоснабжения и канализации, кроме того я служил в КЭЧ на Дальнем Востоке, – объясняет Виктор Алексеевич. – Выйдя на пенсию, я вернулся к вопросам хозяйства и строительства, участвовал в реконстукции старого жилого фонда. Конечно, это значительно облегчает работу”. На следующем этапе собственники квартир привлекли к обслуживанию дома индивидуального предпринимателя, давно занимающегося эксплуатацией и имеющего лицензию на многие виды деятельности. “Наш выбор не случаен: человек, с которым мы работаем, прекрасно осведомлен в вопросах ремонта и содержания жилья и располагает несколькими строительными бригадами, – говорит В. Потапов. – Его специалисты обладают достаточно высокой квалификацией, выполняют самые сложные работы и разбираются в современных технологиях и материалах. Так что мы спокойны за себя и свое жилище”.
На сегодняшний день жильцы уже подписали договора с электросетями (на поставку и оплату общей электроэнергии) и, с помощью департамента городского хозяйства, заключили договор-поручение с единым рассчетно-кассовым центром. Так что жилищно-коммунальные услуги квартировладельцы по-прежнему оплачивают по квиточку из ЕРКЦ. Не изменилась и привычная форма заключения договоров с поставщиками услуг. Реализацию условий договора контролирует не кто-нибудь, а сами собственники, что позволяет реализовывать права на управление общим имуществом дома. Расходы жильцы тоже планируют сообща. Так, после недавнего техосмотра здания на весенне-летний период эксплуатации были определены болевые места, требующие первоочередного внимания: текущий ремонт и экономия электроэнергии, расходуемой на освещение общей площади. Для улаживания “электрического” вопроса решено поэтажно установить кнопки, позволяющие экономно расходовать энергию: это не только сократит траты, но и позволит выделить на обслуживание и ремонт большее количество средств.
Разумеется, не обходится и без проблем: окончательному торжеству самостоятельности мешает отсутствие технической документации на здание. Хотя в соответствии с законодательством прежняя эксплуатирующая организация МУП “Жилремонт” была обязана предоставить все необходимые документы вместе с подробным отчетом о проделанной работе за тридцать дней до прекращения договора, процесс передачи дома жильцам тянется по сей день. “Очевидно, “Жилремонт” эксплуатировал наш дом с такой увлеченностью, что необходимость вести необходимую документацию просто вылетела из голов коммунальщиков, – говорит Виктор Алексеевич. – После длительной – с ноября! – переписки нам предложили кипу лицевых карточек на жильцов, нужных разве что участковому или паспортистке, но никак не нам. Какая там техническая документация?! Между тем отсутствие актов технического состояния и приема-передачи здания просто мешает началу нормальной эксплуатации здания. Мы подготовили заявление в прокуратуру и обязательно передадим его на этой неделе”.
Что касается законодательной базы, то, несмотря на переживания экспертов, горожанам, выбравшим непосредственное управление, нормативных актов хватает. “Выбранная нами форма предусмотрена жилищным кодексом, и этого вполне достаточно – утверждает Виктор Потапов. – Что касается практических наработок… В свое время мне довелось служить в Германии и наблюдать “капиталистические” отношения в коммунальной сфере. Так вот, там непосредственное управление – наиболее приемлемая для небольших домов форма. А с горожанами, которые готовы ввести непосредственное управление у себя, мы можем поделиться накопленным опытом. Сложность может возникнуть только одна: для эффективного управления жильцы должны по-настоящему почувствовать себя собственниками, несущими бремя ответственности. А с этим у нас пока не все гладко: для многих факт приватизации исчерпывается возможностью продать или купить квартиру на рынке. Дело даже не в выборе конкретного способа управления – он как раз должен выбираться очень тщательно, с учетом всех плюсов и минусов для каждой конкретной многоэтажки, – а в стремлении реализации принятого решения… Мы не побоялись взяться за дело самостоятельно и не жалеем об этом. Сейчас мы полностью распоряжаемся средствами, начисляемыми на обслуживание дома, а ведь не так давно мы не в состоянии были добиться выполнения каких-то минимальных требований за свои же деньги! Мы сами себе хозяева, а это, согласитесь, дорогого стоит”.

Для эффективного управления жильцы должны по­настоящему почувствовать себя собственниками, несущими бремя ответственности.

НАРОДНАЯ МУДРОСТЬ ГЛАСИТ: пирамидона на все головы не бывает. Способы управления многоквартирными домами, предложенные россиянам коммунальной реформой, похожи на дороги: каждому путнику – своя. Кому­то – широкое асфальтированное шоссе, кому­то – нетоптанная тропинка. Очередная публикация из цикла “Кто в доме хозяин?”, начатого в декабре прошлого года, посвящена не самым легким, но интересным путям. Возможно, они подойдут далеко не всем. Но главное – что они есть, и их всегда можно выбрать. Было бы желание.