Возможности

Действенность такого способа управления многоквартирным домом как товарищества собственников жилья доказана задолго до начала коммунальной реформы. Преимущества ТСЖ очевидны: полная регламентация деятельности законами, проверка временем, гарантия непосредственного участия в управлении жильцов, наличие управленческой дееспособности и т. д. Тем не менее, далеко не каждое товарищество способно эффективно выполнять свои функции. И дело даже не в безграмотности отдельного председателя, плохом состоянии дома или несознательности жильцов: просто в хозяйстве, как и во многих других жизненных областях, размер имеет основополагающее значение.
Ничего удивительного тут, разумеется, нет. Чем меньше площадь дома (а следовательно – и количество собираемых с жильцов платежей), тем больший процент средств тратится на выполнение основных управленческих функций. То есть на оплату труда штата, закупку расходных материалов для оргтехники и т. д. уходит подавляющая (до восьмидесяти процентов!) часть имеющихся финансов. Экономическая несостоятельность таких товариществ видна невооруженным глазом: средств не хватает не то что на излишества в виде клумб и качелей – на элементарное поддержание здания в нормальном состоянии. Свою роль играет и незаинтересованность штата в работе – хотя зарплата председателей, бухгалтеров и т. д. остается мизерной, объем выполняемой работы ничуть не уступает аналогичным объемам в крупных и успешных товариществах. Со временем ситуация не улучшается, а ухудшается: управленческие функции выполняются все хуже, убытки растут, средства расходуются нерационально… Решением проблемы может стать укрупнение ТСЖ.
“В Новочеркасске уже есть примеры успешного объединения нескольких небольших товариществ – например, опыт ТСЖ “Дорожник”, – рассказывает Сергей Горячев, директор новочеркасского филиала областной ассоциации ТСЖ и председатель ТСЖ “Баклановский, 176”. – Оно и понятно: содержать несколько маленьких домов гораздо выгоднее, чем всего один. Поэтому люди решают действовать сообща: объединяются в границах городского квартала, заводят единый штат с нормальной зарплатой, позволяющей жильцам диктовать свои жесткие условия. Конечно, без подводных камней не обойтись: техническое состояние объединяющихся домов разнится, так что переброс денег с одного здания на другое вполне возможен. Разумеется, это вызывает недовольство жильцов: мы платим за свое имущество, а деньги идут на чужое… Чтобы этого избежать, необходимо открыть свой счет для каждого входящего в объединение дома и проивзодить работы согласно имеющимся накоплениям. Хотя ядром может и должен стать один, наиболее активный базовый дом. Остальные группируются вокруг него с правом ведения субсчетов”.
С процессом укрупнения ТСЖ Сергей Игоревич знаком не понаслышке – как раз сейчас он занимается присоединением к своему хозяйству дома по пр. Баклановскому, 97. Нужды, как в случае объединения маленьких домов, в этом нет, однако и для крупных многоэтажек объединение может стать способом решения многих проблем. “Совместное хозяйствование – инициатива жильцов 97-го дома, – поясняет С. Горячев. – Люди общаются с нашими собственниками, знают, что за пять лет самостоятельной жизни мы добились очень многого: купили бойлер, наладили нормальную подкачку воды, навели порядок во дворе. Вот к нам и обратились с предложением объединить усилия”.
Одним из важнейших моментов передачи, требующим массы внимания, Сергей Горячев считает передачу дома ТСЖ эксплуатирующей организацией. Все документы – техпаспорт, лицевые счета, карточки персонального учета, план участка, проектно-сметная документация, технические чертежи – должны быть получены в полном объеме. Кроме того, порядок приема предусматривает техническое освидетельствование дома комиссией, состоящей из представителей эксплуатирующей организации, принимающей стороны, технической инспекции. После осмотра составляется документ с подробным описанием состояния здания, перечнем необходимых работ (а закон предписывает передавать дом в исправном состоянии) и сметой на устранение существующих недостатков. С этим, естественно, возникают проблемы. “У нас нередко пытаются побыстрее избавиться от дома, в каком бы состоянии он не находился. А состояние, разумеется, далеко от идеального. При приемке 97-го дома я, например, запросил документацию у управлявшей им фирмы “Ваш дом” – хотел проверить перечень работ за 2005 год. Получил целый пакет документов. Разобрался и выяснил, что почти все деньги, собираемые с жильцов, уходят на зарплату и налоги. На работу остается минимум. А людям говорят: денег на счету нет, значит, мало платите… Со стороны МУП “Жилремонт” вообще не было никаких попыток передать дом. Хотя закон определяет, что договориться о дате и времени технического освидетельствования дома директор предприятия должен был сразу после получения предписания ДГХ. 5 марта мы представили комиссию для осмотра, но представитель “Жилремонта” на встречу не прибыл – все боролись с птичьим гриппом. Я понимаю, это важно, но выполнение государственной коммунальной программы – не менее серьезная задача! 10 марта я обратился к руководству МУП с просьбой провести передачу, но получил немотивированный отказ. Поэтому техническое состояние мы освидетельствовали сами”. По словам Сергея Игоревича, ростовские ТСЖ активно практикуют объединения в границах кварталов с созданием собственных небольших домоуправлений, в которые входят представители от каждого дома. В Новочеркасске этот опыт пока не прижился: города разные, и то, что хорошо для одного, совершенно не обязательно подойдет другому. Однако работа по объединению ведется. “Конечно, хотелось бы, чтобы свои позиции вырабатывались несколько быстрее, – говорит С. Горячев. – Не помешал бы делу и более плотный контакт с администрацией – пока к нам относятся немного настороженно. Но со временем, я думаю, все станет на свои места. Главное, чтобы эта работа не останавливалась”.

ВРЕЗКА: “Мы платим за свое имущество, а деньги идут на чужое…” Как этого избежать?

Коллаж Н. Склярова.