Уважаемая редакция “Новочеркасских ведомостей”! В № 50 от 21 декабря 2005 года была опубликована статья “Жилье мое”, в которой делились опытом руководители ТСЖ. Эта информация очень интересна и полезна, ведь нам, жителям города, проживающим в многоквартирных домах, предстоит выбрать способ управления своим жильем. Поэтому опыт людей, уже попробовавших свободы и самостоятельности, просто бесценен. Убедительно прошу вас еще раз встретиться с руководителями ТСЖ и задать им ряд вопросов:
– Сколько квартир в доме, какова общая полезная площадь?
– Делался ли в доме ремонт перед передачей дома в ТСЖ? Если да, то какой?
– Какой аппарат содержит ТСЖ? Какова заработная плата сотрудников?
– Как решаются вопросы текущего ремонта?
– На сколько увеличились или уменьшились расходы жильцов дома?
– ТСЖ – юридическое лицо, следовательно оно регулярно отчитывается перед налоговой. Есть ли льготы по отчетности?
– Как решаются вопросы с жильцами, не выполняющими требования Устава и имеющими задолженность?
– Имеются ли в доме жильцы, не являющиеся членами ТСЖ?
– Как решается вопрос с лицами, имеющими льготу по оплате ЖКУ?
– Передавались ли материалы в административную комиссию для привлечения нерадивых жильцов к отвественности за загрязнения территории, порчу имущества и т. п.?
– Со всеми ли коммунальными службами заключены договоры?
– Как члены ТСЖ оплачивают коммунальные услуги? Они имеют самостоятельные договоры или платят непосредственно в бухгалтерию товарищества?
– Не пробовали ли вы перевести дом на автономное отопление? Можно ли сэкономить на тепле?
Заранее благодарю,
А. Шевченко, житель п. Донского
ОПЫТНЫМ ПУТЕМ
Председатели ТСЖ отвечают на вопросы наших читателей

Наталья Быкадорова, председатель ТСЖ “Уютный дом”:
– Мы взяли наш дом в управление в 2003 году – через два года после его постройки. То, что здание новое, конечно, позволило избежать ряда проблем: во-первых, у нас изначально было автономное отопление, во-вторых, нам не нужны были предварительные меры в виде капитального ремонта и т. п.
В доме 73 квартиры, общая площадь составляет 5700 метров. Система оплаты следующая: за свет, газ, воду каждый жилец рассчитывается индивидуально. Вобщую копилку идут только деньги за техническое содержание и за текущий ремонт. Мы собираем ту сумму, которую рекомендует ДГХ. В соответствии с законодательством общие размеры обязательных платежей за содержание и ремонт общего имущества устанавливаются на основе учета единых правил и норм, установленных органами местного самоуправления. Больше собирать мы можем, меньше нет: иначе мы заведомо приводим в упадок свое общее имущество. Так что люди, считающие, что ТСЖ означает шанс собирать меньше денег, ошибаются. Главный плюс товарищества – возможность рационально использовать свои средства. Мы тратим деньги так, как считаем нужным. На что? Немало, например, заплатили за освещение двора – только за январь вышло пять тысяч – чуть меньше, чем за целое лето. За год вышло 28 тысяч. Но зато во дворе всегда светло. У нас немало людей, которые приезжают с работы в два-три ночи или уезжают в пять утра – почему они должны бродить в потемках?! Поэтому свет у нас горит с наступления темноты и до рассвета. Это общее решение, и оно всех устраивает. Другие люди могут решать этот вопрос по другому.
С появлением ТСЖ расходы не увеличились: мы собираем столько, сколько предписано департаментом. Дополнительно взимаем только по 140 рублей за охрану: включать эту статью в техническое содержание и ремонт мы не можем. Иногде складываемся на дополнительные блага: сейчас, например, мы обсуждаем вопрос установки по периметру двора камер слежения. Цена вопроса — по 900 рублей с квартиры. Мы обсудили это на правлении и решили, что тратить на это средства стоит. Но конечное слово за жильцами: если члены правления сумеют убедить их в необходимости такого шага, мы обязательно претворим задуманное в жизнь. В принципе мы можем даже покрыть сусальным золотом крыши – если на это дадут согласие наши жильцы. Но есть и другой вопрос: надо поменять трубы и канализацию в подвале. Здесь мы уже не будем спрашивать общего согласия: это необходимые для существования работы и правление имеет право осуществить их самостоятельно. Мы просто доводим решение до сведения жильцов, и они обязаны ему подчиниться.
Судя по имеющимся у меня книгам, аппарат ТСЖ может быть чрезвычайно обширен: председатель, комендант, завхоз… Мы обходимся минимумом. Основными вопросами у нас занимаются три человека: председатель, бухгалтер, кассир. Плюс четыре охранника и дворник, он же – электрик и садовник. За совмещение мы, разумеется, доплачиваем. Некоторые считают, что садовник не нужен, но я не могу с этим согласиться. Летом он следит за тем, чтобы во дворе не было амброзии, конопли и т. п. На этого же человека ложится и ряд обязанностей по мелкому текущему ремонту. Более крупные работы мы либо оплачиваем ему – договорно дополнительной оплаты – или же отдельно, либо приглашаем специалистов. Перед тем, как нанять людей со стороны, мы проводим небольшой конкурс среди бригад. Плюс у нас есть договор со службой 05: они приезжают к нам по вызову, если такая необходимость вдруг возникает. Там оплата идет почасовая. Следует упомянуть, что наше ТСЖ не является собственником. Мы просто осуществляем управление домом, а это немного другое. То есть все, что касается общего имущества – канализация, трубы в подвале и т. п. – мы ремонтируем за счет ТСЖ. Все, что касается квартиры – жилец обязан ремонтировать сам. Это его собственность.
Пока существовали льготы на оплату жилья, ими пользовались и наши жильцы – затраты нам компенсировал город. Сейчас произошли изменения: льготами пользуются только ветераны труда – у нас их шесть человек. Но в общем оплата ЖКУ у нас производится в полном соответствии с действующими законодательными нормами. А вот существуют ли льготы по налоговой отчетности для ТСЖ, я, честно говоря, не в курсе: у нас чудесный бухгалтер, которая занимается этими вопросами самостоятельно. Могу сказать одно: у бухгалтера семнадцать форм отчетности. Мы сдаем все. Идут отчисления в пенсионный фонд, фонд травматизма, статистики, все отчеты сдаем регулярно.
Жилец, имеющий задолженность по обязательным платежам, у нас был – и, кстати, он не является членом ТСЖ. Мы подали в суд, выиграли иск, так что долг он возместил полностью. Пеню на первый раз простили – у всех бывают такие периоды, когда заносит неизвестно куда. Хотя я знаю такое ТСЖ, которое вдобавок к имеющемуся долгу начислило еще и двадцатипятитысячную пеню – и нерадивый жилец вынужден был заплатить все до копейки. Если человек не платит в течение полугода, мы имеем право подать в суд, причем все судебные издержки также оплачиваются ответчиком. Что касается наших отношений с не-членами ТСЖ, то они имеют право не платить за дополнительные работы. Обязательных платежей – ремонта, содержания – им не избежать.
Случаев передачи материалов в административную комиссию – за загрязнение общей территории, порчу жилого фонда и т. д. – у нас не бывало. У нас дети с полутора лет учатся выбрасывать мусор в урну. Если на асфальте валяется сигарета, ее, скорее всего, бросил кто-то из гостей. За это отвечает охранник: если кто-то намусорил, а он не уследил, с него, согласно договору, снимается по двести рублей. В целом же следует отметить, что наших жильцов отличает исключительная дисциплина и рачительное отношение к общему имуществу. Это обстоятельство и рациональное использование средств и позволили нам добиться очень высоких результатов.

Людмила Хаблак, председатель ТСЖ “Урицкого, 22”:
– Наше товарищество можно считать показательным: в свое время – в 2002 году – мы наряду с некоторыми другими домами Новочеркасска подпали под действие областной программы по созданию ТСЖ. То есть капитальный ремонт перед передачей, все оформление и техническая документация у нас были сделаны за счет бюджета области. После этого мы стали полноправными собственниками дома – то есть пришли к тому, к чему сейчас стремится жилищная реформа.
Общая площадь дома насчитывает 3300 квадратных метров – это 70 квартир (68 из них – собственнность товарищества) со всеми лестничными площадками, внутренними коммуникациями и т. д. При оформлении дома мы очень грамотно разграничили коммуникации: все, что внутри дома, перешло в собственность товарищества, все, что снаружи – осталось в ведении города. Это позволило сэкономить массу времени, средств и сил: все-таки внешние коммуникации – не дело ТСЖ. Поэтому остальным горожанам, решившим заняться управленим своим домом, я могу посоветовать следовать нашему примеру и четко разграничить балансовые принадлежности.
Аппарат товарищества включает председателя, бухгалтера, уборщицу, дворника, сантехника и электрика – по полставки, машиниста насосной установки (у нас в доме подкачка). Зарплаты небольшие: у меня, как у председателя, – 2400 рублей, у бухгалтера и уборщицы – по 1200 рублей, дворник получает 800 рублей от нас и еще 500 – доплатой от мэра города. Можно было бы выплачивать большие суммы, но у нас в доме много пожилых людей, и нам не хотелось выходить за рамки установленного тарифа. Все неполадки и аварии мы устраняем в рабочем порядке, заключая договора подряда на мелкий текущий ремонт (покрасить детскую площадку, сварить турникеты, обрезать деревья и т. п.) с нашими же людьми. Зачем нам отдавать деньги на сторону, если мы можем заплатить их своим? Да и за качество работы в этом случае можно не переживать. Если же работы предстоят крупные, мы, конечно, обращаемся к профессионалам. При этом мы не просто сдаемся на милость подрядчика, а ищем более выгодные для нас условия. Вот в прошлом году перед Новым годом у одного жильца потекла крыша. Стали ходить по фирмам, выяснять, сколько это будет стоить. Оказалось – очень дорого. За латочный ремонт никто браться не хочет, все предлагают перекрыть комнату – за 12 тысяч рублей. Тогда мы обратились в “Стройизоляцию” – это подрядчик, который выполнял у нас капремонт перед сдачей дома в собственность ТСЖ. Сошлись на 6 тысячах: три – за работу, три – за материалы. Как видите, в конечном счете нам удалось уменьшить затраты вдвое! В этом и состоит огромный плюс ТСЖ.
Расходы жильцов на содержание и текущий ремонт дома у нас укладываются в существующий тариф. При этом в первый год работы мы купили новую антенну, во второй – поставили в подкачке новый насос, в третьем году полностью модернизировали электрическую систему дома. То есть положительная динамика налицо. Сверху мы собираем только средства на благоустройство территории – по одному рублю с квадратного метра. Эти средства уходят на то, что мы покупаем на рынке – рассаду, веники, саженцы. Ну и, конечно, деньги в резервный фонд – по полтора рубля с метра. Резервный фонд – это наша копилка на случай непредвиденных расходов, капремонта и т. п. Все четко, ревизионная комиссия следит за правильностью расходов. Что касается отчетности перед налоговой, то какая-то упрощенная схема, как мне известно, существует. Но мы ею не пользуемся, платим все налоги до единого.
Задолженностей по содержанию у нас практически нет: за исключением одной квартиры, не являющейся членом ТСЖ, остальные вносят плату вовремя. Как-то летом заплатили не все: понятно, что люди едут в отпуск и экономят на квартплате. А мы как раз рассчитались с подрядчиком и средств на зарплату не осталось. Мы повесили объявление с просьбой быстрее внести платежи, и люди откликнулись. Поняли: раз есть объявление, значит деньги нужны. Люди у нас очень порядочные.
Мы работаем через ЕРКЦ, сами ничего не собираем. На наш счет отправляются средства по двум статьям – текущий ремонт и содержание дома. При этом почти все льготы у жильцов остаются. Исключение составляют только инвалиды и семьи с детьми инвалидами – и то частично. Дело в том, что согласно действующему законодательству, льгота по оплате жилого помещения предоставляется только тем инвалидам, которые проживают в домах государственного или муниципального жилого фонда. Наш дом – собственность ТСЖ, и под действие этого закона не подпадает. Но все остальные льготы – по воде и прочим коммунальным услугам – остаются неизменными. И то сказать: не сегодня-завтра россияне придут к стопроцентной оплате за жилье с последующим получением адресной помощи, и этот нюанс вообще станет совершенно неважным. Договоры заключены со всеми службами – водоканал, горгаз, ЕРКЦ, теплосети, электрики и т. п. В общем, работаем установленным порядком.
Еще одна особенность оплаты заключается в том, что за тепло мы платим только в холодное время года: у нас стоит счетчик. Зимой, конечно, приходится тяжеловато: за лето от этих расходов отвыкаешь. Но если подсчитать, во сколько нам обходится отопительный сезон, выгода становится совершенно ясной. Мы платим только за то, что потребляем. Отапливать воздух и платить за недопоставленную услугу не приходится. А это немаловажно.
Пока мы успешно справляемся со своими обязанностями. На отчетном собрании я всегда показываю своим жильцам динамику движения наших средств: что получили за год, что истратили, что намечаем. По ней видно, что дом живет, и живет неплохо. И люди, видя это, стараются активно помогать – лучше нас нашим домом никто не распорядится. Так что ни третейский суд, ни иные виды разбирательств с собственными жильцами нам не нужны. У нас и так сознательности – хоть отбавляй. Все понимают, что от нас самих зависит наше будущее.
Кстати о будущем. Я думаю, что когда-нибудь нам придется объединиться с ТСЖ соседних домов. Сейчас у нас шесть товариществ, но удобнее было бы иметь общее хозяйство. У нас и так электрик и сантехник общие. Или вот: нам уже нужен общий ангар для того, чтобы хранить соляную смесь на гололед. Объединение товариществ в границах жилого квартала позволит удешевить оплату аппарата, собирать большее количество средств, рациональнее их использовать. Пока этого нет, но я уверена, что жизнь расставит все по своим местам.

Справка “В”

ТСЖ – это объединение собственников помещений в многоквартирном доме. Для создания товарищества необходимо созвать общее собрание с участием как можно большего количества собственников помещений. При наличии кворума собрание решает, каким способом управлять домом, избирает правление, ревизора, утверждает Устав ТСЖ, решает вопрос о принятии дома в управление или собственность товарищества. Правомочность собрания подтверждается регистрационными бюллетенями или протоколом регистрации участников собрания в виде таблицы со следующими показателями:
– порядковый номер;
– ФИО собственника помещения в многоквартирном доме;
– паспортные данные собственника (серия, номер, дата выдачи);
– данные о помещении, находящемся в собственности (номер квартиры, общая площадь, количество голосов, которыми обладает собственник);
– ФИО представителя собственника (если таковой прибыл на собрание вместо собственника);
– паспортные данные представителя собственника;
– документ, подверждающий полномочия представителя собственника (наименование, дата выдачи, срок действия полномочий);
– личная роспись собственника или представителя.
ТСЖ регистрируется в налоговой инспекции, открывает счет в банке, принимает дом в управление (или в собственность), заключает договора с поставщиками коммунальных услуг и на обслуживание дома. Бюджет ТСЖ складывается из оплаты ЖКУ по статьям “Текущий ремонт” и “Содержание дома”. Тариф устанавливается органами местного самоуправления. Помимо этого товарищество (по согласованию с жильцами) вправе собирать дополнительные средства на проведение необходимх работ по благоустройству, улучшению быта жильцов и т. п. Все собственники помещений являются членами ТСЖ. Они обязаны вносить ежемесячную плату, выполнять все решения и постановления, принимаемые в ТСЖ. В том случае, если член ТСЖ продает квартиру, дарит или завещает ее, тем самым его членство в ТСЖ прекращается и переходит к новому собственнику квартиры.
Основной обязанностью ТСЖ является повышение стоимости недвижимого имущества его членов и защита их вложений в это имущество. Оно выполняет эту обязанность путем организации управления и содержания дома и прилегающей территории. ТСЖ делает это посредством заключения контрактов с поставщиками услуг (включая городские службы и частных подрядчиков) или посредством найма своих собственных работников, таких как дворники, электрики и слесари. Ответственность за ремонт отдельных квартир ТСЖ не несет.