Как известно, новый жилищный кодекс введен в действие с 1 марта 2005 года. Но практических последствий этого в повседневной жизни большинства россиян пока заметно не было. Такая ситуация должна измениться с 1 марта 2006 года.

Жаркие дебаты по всему комплексу вопросов, связанных с жилищно-коммунальным хозяйством, не утихают в течение ряда последних лет. Особенно же они обострились после принятия нового жилищного кодекса. Почти все, с кем приходилось общаться автору этих строк, считают этот изобилующий противоречиями закон по меньшей мере непродуманным, “сырым”. Непонятны также механизмы его реализации. И тем не менее, это действующий закон. Основной его целью является попытка перевести отношения в жилищно-коммунальной сфере на сугубо рыночную почву. При том, что к этому явно не готовы ни сама полуразрушенная система ЖКХ, ни подавляющее большинство населения страны, особенно граждане, проживающие в многоквартирных муниципальных домах. Пожалуй, лучше всего суть вопроса выразил известный кинорежиссер Станислав Говорухин в программе “Времена” на первом канале. По его мнению, государство, не имея возможности направить в ЖКХ необходимое количество средств, чтобы быстро привести его в приличное состояние, попросту свалило все проблемы по финансированию отрасли на население. Нас попытались в очередной раз “кинуть”.
Рассмотрим сначала лишь одну из бросающихся в глаза странностей. Прошедшая приватизация квартир была очень странным явлением с рыночной точки зрения. Человек юридически получал права собственности только на свою квартиру, в то время, как сам дом оставался в прежней, государственной или муниципальной собственности. Теперь положение изменилось. По новому кодексу собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности еще и лестничные площадки, лифты, инженерные коммуникации, несущие конструкции, крыши, а также земельный участок, на котором расположен дом (земельный участок передается в общую собственность владельцев жилья бесплатно, но за его формирование и кадастровый учет придется немало заплатить). Соответственно, и оплачивать они должны не только за коммунальные услуги и содержание дома, но и за его капитальный ремонт. Совершенно непонятно, как быть с тем фактом, что зачастую владельцы тех же приватизированных квартир уже долгие годы оплачивали обслуживающим предприятиям за капитальный ремонт дома, который так и не состоялся. Вероятно, эти долги государство прощает. Но капитальный ремонт дома сейчас стоит несколько миллионов рублей. Сколько же денег придется собрать собственникам помещений, чтобы его осуществить? По сто тысяч рублей или больше? Вероятно, разработчики закона, живущие в столице, плохо представляют себе уровень доходов большинства жителей российской глубинки. В самом конце кодекса, статье 165 сказано, что органы местного самоуправления “могут предоставлять управляющим организациям, ТСЖ и кооперативам жильцов бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов”. Могут, но не обязаны, тем более, что и средств таких в бюджетах нет. Не секрет, что в капитальном ремонте единовременно нуждаются десятки, если не сотни многоквартирных домов Новочеркасска.
До 1 марта 2006 года остается чуть больше трех месяцев. За оставшееся время собственники помещений в многоквартирном доме обязаны на общем собрании выбрать один из трех способов управления своим домом:
1) непосредственное управление (специалисты плохо себе представляют, что это такое, раньше этот способ применялся только для малых домов, максимум 4-хквартирных);
2) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) или жилищным кооперативом (здесь все более или менее понятно, имеется опыт);
3) управление специальной управляющей организацией.
В случае, если до 1 марта выбор способа управления официально не подтвержден, орган местного самоуправления (в нашем случае администрация Новочеркасска) проводит конкурс и самостоятельно определяет управляющую организацию для каждого дома, о чем уведомляет жильцов. Скорее всего, так и будет в большинстве случаев, поскольку никакой разъяснительной работы среди жильцов проводить никто не собирается. Тут также просматриваются две неприятные возможности: а) конкурс повсеместно выигрывает, к примеру, какое-нибудь до боли знакомое муниципальное предприятие, договор на обслуживание составляется так, что оно по-прежнему не несет никакой реальной ответственности за качество предоставляемых услуг и все остается почти по-прежнему; б) среди победителей конкурса оказываются недобросовестные организации с минимальным капиталом, которые в течение года собирают с жильцов деньги, а затем исчезают в неизвестном направлении. Ведь рычагов, чтобы этого избежать, нет. Значит, помочь себе мы все можем только сами. За три оставшихся месяца.
Какой же выбор будет для собственников квартир оптимальным? По мнению ведущего специалиста департамента городского хозяйства администрации Новочеркасска А. Лебедева в городе достаточно хорошо зарекомендовал себя опыт создания ТСЖ. Но этот способ управления хорош для новых домов или домов, недавно прошедших капитальный ремонт. Кроме того, ТСЖ имеют оптимальный экономически целесообразный размер. С единственного двух- или четырех- подъездного дома сложно собрать деньги даже на зарплату председателю и бухгалтеру, не говоря уже о дворнике, сантехнике, электрике и других необходимых специалистах. Поэтому он рекомендует объединять в ТСЖ несколько близкорасположенных домов с общей площадью около 25 тысяч квадратных метров. Дополнительные преимущества названного способа управления наглядно объяснил председатель одного из городских ТСЖ: “Недавно мы отремонтировали в доме лестничные клетки подъездов. По существующим строительным нормам ремонт с помощью подрядной организации обошелся бы нам в 57 тысяч рублей. Мы все сделали за 14600 рублей, нашли недорогие материалы и наняли дешевых рабочих. Сами проконтролировали качество. А стала бы так стараться любая управляющая компания? Нет. Они бы просто составили максимальную смету, которая обошлась бы нам в годовой бюджет!”
Новый жилищный кодекс, как уже было сказано, оставляет много неясностей, но вполне ясно одно: пришло время жильцам самим научиться считать деньги и сделать свой выбор в пользу наиболее выгодного варианта.