В Новочеркасске за последние 10 лет образовано и действует около 90 товариществ собственников жилья, которые по своей сути представляют собой некоммерческие организации — объединения домовладельцев для совместного управления комплексом недвижимого имущества в кондоминиумах.
В повседневной деятельности ТСЖ приходится решать бесконечное множество текущих задач (как сделать ремонт, правильно организовать бухгалтерский учет, воздействовать на неплательщиков и т.д.). Как правило, у председателя правления ТСЖ, не имеющего в штате ни юриста, ни опытного специалиста «по налогам», «текучка» в основном решается, хотя и подчас с большими трудностями (там услышал, там посоветовали…). Однако, у всех ТСЖ существует много общих и частных задач более сложного порядка, о которых ни председателю, ни правлению даже и подумать некогда. Между тем, задачи обоих уровней не только взаимосвязаны, но и не могут порой эффективно осуществляться друг без друга.
В этом году в нашем городе произошло объединение ТСЖ в организацию некоммерческого типа — Новочеркасскую Ассоциацию Товариществ собственников жилья (НАТСЖ), будущие специалисты которой призваны работать в интересах не только самих товариществ, но и домовладельцев. Она создана в январе в целях координации текущей деятельности ТСЖ, сотрудничества с органами местного самоуправления и государственной власти для создания необходимых условий существования ТСЖ и повышения эффективности в сфере управления ЖКХ, правовой и информационной поддержки домовладельцев и их объединений, представления их интересов, обучения руководящих кадров ТСЖ и т.д.
Многие товарищества (в лице не только домовладельцев, но и органов управления) не в полной мере знают свои права и обязанности, а самое главное, реальные возможности.

На вопросы, касающиеся деятельности ТСЖ, отвечает директор Новочеркасской Ассоциации ТСЖ, юрист А.Е. Неуймин.

Вопрос задает Горячев С.И., председатель правления ТСЖ «Баклановский, 176»: Какие дополнительные возможности, в частности, финансовые, может иметь ТСЖ в сфере управления кондоминиумом?
Ответ: Законодательством ТСЖ отнесены к особой самостоятельной категории некоммерческих организаций. Но прежде всего они считаются первичной ячейкой общинного (территориального) самоуправления и наиболее эффективным собственником и типом управляющей компании в сфере недвижимости и ЖКХ. Однако, полного эффекта настоящего собственника не достигло еще ни одно городское ТСЖ. Причин этому много. А главная заключается в традиционно сложившейся форме кондоминиума, которая существенно отличается от классической. Статья 24 Федерального закона о товариществах собственников жилья определяет одной из целей создания ТСЖ не только сохранение, но и приращение недвижимости в кондоминиуме.
Чтобы понять классическую форму кондоминиума, необходимо хотя бы в соответствии с названным законом уяснить его существенные признаки, вот они:
— это комплекс недвижимого имущества;
— всегда включает в себя земельный участок: без земли — нет кондоминиума!
— состоит из нескольких частей (минимум двух), находящихся в разных формах собственности, например, частная и общая долевая и т.д.;
— включает в себя либо жилое здание, либо иные объекты недвижимости (сооружение, дача, садовый домик, гараж, часть здания, несколько зданий…);
— отдельные части кондоминиума или земельные участки сверхнормативной территории могут быть предназначены как для жилых, так и для нежилых целей.
Из сказанного можно сделать вывод, что создание ТСЖ, именно как собственника единого комплекса, предоставляет много возможностей, в частности:
1) получать право на коммерческое использование муниципальной собственности, имеющейся в составе дома;
2) получить в общую собственность любые нежилые помещения, имеющиеся в многоквартирном доме, бесплатно по принципу приоритета, либо по ценам в 5-10 раз меньшим, чем у любого другого лица;
3) получить в общую собственность бесплатно земельный участок и т.д.
Эти возможности позволяют получать дополнительные средства для содержания кондоминиума (например, от сдачи в аренду), и, как следствие, самостоятельно управлять финансовыми потоками.
Вопрос задает Слесаревская Н.Б., бухгалтер ТСЖ «Автомобилист»: Какие формы бухгалтерского учета целесообразно использовать в ТСЖ?
Ответ: Компьютерные бухгалтерские программы пока еще широко не применяются в ТСЖ. Большинство бухгалтеров продолжают работать «вручную». В этом случае нецелесообразно использовать формы бухгалтерского учета, предназначенные для больших бухгалтерий (например, мемориально-ордерную и журнально-ордерную). Если всю бухгалтерию ведет один человек, наиболее удобна модифицированная форма бухгалтерского учета, в которой используются следующие регистры:

Вопрос задает Вакуленко М.В., собственник квартиры, член ТСЖ: Допускается ли возможность принудительного членства в товариществе собственников жилья?
Ответ: Этот вопрос наиболее полно разъяснен Постановлением Конституционного суда РФ № 10-П от 03.04.1998 г.
Из ч.2 ст.30 Конституции РФ вытекает невозможность принуждения к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем. Любое объединение должно быть основано на личной инициативе, добровольном волеизъявлении и, следовательно, на добровольном членстве в таком объединении. Применительно к ТСЖ это означает невозможность принудительного членства в нем, несмотря на решение большинства объединиться. Из принципа добровольности членства в объединении следует, что создание ТСЖ в кондоминиуме не исключает возможности для отдельных домовладельцев оставаться вне данного объединения, при этом не утрачивая с ним иных правовых связей, кроме членства в товариществе. Однако, отказ части домовладельцев от вступления в члены ТСЖ не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации. В свою очередь, ТСЖ не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в нем, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов ТСЖ, либо налагая на домовладельцев, не являющихся его членами, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению кондоминиумом и его эксплуатации. Определение необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией кондоминиума, должно производиться в порядке достижения общего согласия всех домовладельцев, а споры по данным вопросам — разрешаться в судебном порядке.
Членство в Ассоциации открыто. Уставом Ассоциации допускается также членство в нем объединений владельцев гаражей, дач и садово-огородных участков. Приглашаем к участию всех желающих.

Необходимую информацию можно получить по месту нахождения Ассоциации: ул. Буденновская, 102 (напротив магазина «О’кей») по вторникам и четвергам с 10 до 17 часов.