Как накопить на капитальный ремонт?

До сих пор капитальный ремонт общедомового имущества финансировался главным образом из средств Федерального фонда содействия реформированию ЖКХ, за счет собственников оплачивалось не более  15 % от стоимости ремонта. Теперь на них собираются переложить все заботы о содержании общедомового имущества. В конце прошлого года в Жилищный кодекс были внесены поправки, касающиеся капитального ремонта жилых домов.

6 июня 2013 года Законодательным Собранием Ростовской области принят Областной закон «О капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах на территории Ростовской области»  Настоящий Областной закон в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации регулирует отношения, связанные с организацией обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах  на территории Ростовской области.

До 2013 года необходимо было добровольное участие собственников помещений в МКД в финансировании капитального ремонта

С 2014 года предполагается обязательное участие собственников помещений в МКД в финансировании капитального ремонта.

Собственники помещений в многоквартирных домах (МКД) обязаны сформировать Фонд капитального ремонта дома путем внесения взносов на капитальный ремонт. На территории Ростовской области Постановлением Правительства РО от 27.06.2013. № 404 установлен на 2014 год минимальный размер взносов собственников на капитальный ремонт — 6,2 руб. на один квадратный метр общей площади помещения в многоквартирном доме.

Собственники помещений в МКД обязаны выбрать один из двух способов формирования фонда капитального ремонта дома:

Способ 1: На специальном счете в банке

Способ 2: На счете регионального оператора

Перед собственниками жилья теперь открыты два пути: или отдать собранные деньги в общий фонд, который должен быть создан в каждом регионе, или копить самостоятельно на спецсчете дома.

В первом варианте средства, ежемесячно отчисляемые владельцами на капремонт, будут поступать в специальный фонд, а уже оттуда перечисляться на ремонт тех домов, для которых подошло время ремонта. Решать, какой дом ремонтировать в первую очередь, будет исполнительная власть города, в соответствии с представленными документами на дом.

Во втором случае собственники самостоятельно копят средства на ремонт на индивидуальном счете дома. Этот способ накопления многими признается оптимальным.

Куда и на какие цели направить деньги?

В соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 28.06.2013 № 421 «О некоторых вопросах, связанных с организацией проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Ростовской области» будет создана некоммерческая организация, осуществляющая деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, – региональный оператор Ростовской области – «Ростовский областной фонд содействия капитальному ремонту».

Полное наименование создаваемой некоммерческой организации – некоммерческая организация «Ростовский областной фонд содействия капитальному ремонту».

Обязательные ежемесячные платежи на капитальный ремонт можно направить лишь на:

— Оплату услуг/работ в соответствии с перечнем, установленным ЖК РФ

— Погашение кредитов, полученных в целях оплаты указанных услуг/работ

— Оплаты процентов за пользование таких кредитов

В перечень работ, который может финансироваться за счет средств фонда капитального ремонта входят:

• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения;
• ремонт и замена лифтового оборудования, лифтовых шахт;
• ремонт крыши;
• ремонт подвальных помещений;
• утепление и ремонт фасада;
• установка общедомовых приборов учета потребления коммунальных ресурсов и узлов регулирования потребления этих ресурсов;
• ремонт фундамента МКД.

В 2013 году Правительством Ростовской области будет утверждена региональная программа проведения капитального ремонта МКД, крайний срок ее принятия и опубликования установлен до 01.01.2014 года, в нее будет включен:

— перечень всех МКД, расположенных на территории Ростовской области;

— перечень работ/услуг по капитальному ремонту в каждом МКД;

— перечень работ/услуг по капитальному ремонту МКД, которые могут финансироваться за счет средств Ростовской области;

— плановый год проведения капитального ремонта для каждого МКД;

— средства государственной поддержки.

Собственники помещений в МКД должны принять решение о способе формирования фонда капитального ремонта в двухмесячный срок после опубликования региональной программы капитального ремонта на общем собрании собственников. Для усовершенствования работы в данном направлении рекомендуется принять решение уже сейчас.

В случае,  если собственниками помещений не выбран способ формирования фонда капитального ремонта, орган местного самоуправления (Администрация города) в соответствии с частью 7 статьи 189 Жилищного кодекса Российской Федерации, принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.

Собственники помещений в МКД могут принять решение о последующем изменении способа формирования фонда капитального ремонта:

— в случае, если изменяется способ «со специального счета на счет регионального оператора», решение вступает в силу через один месяц после направления владельцу специального счета соответствующего решения собрания собственников.

— в случае, если изменяется способ «со счета регионального оператора на специальный счет», решение вступает в силу через два года после направления региональному оператору соответствующего решения собрания собственников.

При решении формировать фонд капитального ремонта на специальном счете, решением общего собрания собственников должны быть определены:

• размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт — он должен быть не менее размера, установленного Правительством Ростовской области;
• перечень работ/услуг по капитальному ремонту — он должен быть не менее состава обязательного перечня работ/услуг, предусмотренных региональной программой в отношении этого дома;
• сроки проведения капитального ремонта — не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой для этого дома;
• владелец специального счета — может быть ТСЖ, ЖСК, Региональный оператор;
• кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет — может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее 20 млрд.руб.;

Договор специального счета является бессрочным.

Правительство Ростовской области может установить минимальный размер фонда капитального ремонта, формируемого собственниками на специальных счетах. По достижении минимального размера, собственники вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт.

В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора собственники помещений в многоквартирном доме уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта Российской Федерации.

В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, открытом на имя лица, указанного в части 3 статьи 175 Жилищного кодекса Российской Федерации, взносы на капитальный ремонт уплачиваются на такой специальный счет в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Очередность проведения капитального ремонта определяется в региональной программе капитального ремонта исходя из последовательного применения следующих критериев:

1) год постройки многоквартирного дома;

2) процент физического износа многоквартирного дома;

3) дата последнего проведения капитального ремонта многоквар­тирного дома;

4) комплексность проведения капитального ремонта;

5) количество этажей;

6) общая площадь многоквартирного дома.

В первоочередном порядке региональной программой капитального ремонта предусматривается проведение капитального ремонта:

1) общего имущества в многоквартирных домах, в которых требова­лось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения при условии, что такой капитальный ремонт не проведен на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта;

2) многоквартирных домов, капитальный ремонт которых требуется в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном Правительством Российской Федерации.

Очередность проведения капитального ремонта не зависит от спо­соба управления многоквартирным домом и применяемого собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капи­тального ремонта.

Поэтапный ремонт инженерных коммуникаций и конструктивных элементов зданий в случае со спецсчетом возможен. При индивидуальном накоплении собственники имеют полное право принять решение о проведении работ.

При выборе второго способа накопления — в общем фонде — управляющая компания также вправе выходить к региональному оператору с предложением о проведении капитального ремонта в том случае, если он требуется в срочном порядке.

Оформление спецсчета: когда и с его начинать?

Тем собственникам, которые хотят копить средства на капитальный ремонт на спецсчете, необходимо провести общее собрание, в рамках которого должно быть принято решение о форме накопления средств на капитальный ремонт в виде спецсчета. На собрании собственники должны проголосовать по пяти обязательным вопросам: размеру ежемесячного взноса на капитальный ремонт, срокам проведения капитального ремонта, перечню работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества (эти параметры не могут быть ниже, чем установлены правовыми актами правительства РО), определить владельца спецсчета и кредитную организацию, в которой будет открыт спецсчет. По этим пяти пунктам две трети кворума собственников на общем собрании должны принять положительное решение. После чего нужно передать протокол общего собрания в Управляющую компанию и региональному оператору. Дальше этот региональный оператор будет выступать в качестве номинального владельца спецсчета. Номинальными владельцами по закону могут являться только три структуры, и это обязательно юридические лица: ТСЖ, ЖСК и региональный оператор.

Определение «номинальный» в данном случае означает, что юридическое лицо не имеет права самостоятельно распоряжаться полученными деньгами. Банк, в котором копятся деньги, не отдаст их до того момента, пока ему не будет предоставлен протокол решения общего собрания собственников, где две трети голосов утвердили перечень работ и расходование средств. Таким образом, на кого бы ни был оформлен спецсчет, пока эта структура не принесет в банк протокол решения общего собрания, банк деньги не перечислит, просто потому что он за них отвечает собственными деньгами.

Если собственники собираются хранить деньги на спецсчете, заняться этим следует уже сейчас. Дело в том, что сама процедура проведения общего собрания, если следовать букве Жилищного кодекса, довольно трудоемкая и достаточно отсроченная по времени. Она включает процесс уведомлений, процесс проведения голосований. Так что того срока, который отведен для принятия решений, может оказаться недостаточно. На принятие решения собственникам дается два месяца. Если в течение этого срока они не уведомили городскую администрацию о принятом решении, она будет инициировать собрание самостоятельно. Лучше собственникам позаботиться об этом заранее. И, как только эта структура будет создана, в течение недели направить решение общего собрания региональному оператору.

Чьи деньги?

Собственниками счета жильцы быть не могут, они будут собственниками средств на этом счете. А собственником счета (оно же владелец) будет лицо определенное собранием собственниками МКД. Кстати, регоператор, как владелец не так уж и плохо. Так как там будут работать специалисты в области финансов. Самый правильный путь, это выбрать способ накопления — спец счет с владельцем регоператором ( для домов со способом управления УК) .