Если раньше роль собственников квартир сводилась к оплате коммунальных услуг, а муниципалитет решал, на что эти деньги будут потрачены, то сегодня мы стали фактическими хозяевами своих домов. Теперь мы сами решаем как эксплуатировать дом и на что тратить деньги. Самое главное — выбрать оптимальный способ управления.

В предыдущих номерах нашей газеты мы рассказали о трех способах упрвления домом, предусмотренных жилищным кодексом: непосредственное управление собственниками помещений, создание ТСЖ,. заключение договора с управляющей организацией.

Но не стоит забывать, что согласно ст. 44 ЖК РФ, главным органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников. Только оно вправе сменить форму управления домом.  И без правильно проведенного и оформленного документально собрания поменять что-либо в управлении дома невозможно.

Сегодня мы расскажем как правильно провести и оформить собрание жильцов.

 ПРОЯВИТЕ ИНИЦИАТИВУ

Конечно, жильцам многоквартирного дома сложно без подготовки собраться всем вместе и договориться о чем бы то ни было. Поэтому начните с создания инициативной группы — один или несколько собственников должны взять на себя решение организационных вопросов. Они должны известить всех остальных собственников о собрании не позднее, чем за 10 дней до его проведения.

В извещении должны быть указаны:

— сведения об инициаторах;

— форма проведения собрания;

— место и время проведения;

— повестка дня.

Повестку дня на собрании изменить нельзя, решения принимаются только по пунктам, указанным заранее, иначе решение может быть оспорено в суде.

Извещение может быть размещено на видном месте в доме, роздано под расписку или отправлено собственникам заказным письмом. Если собрание первое, то целесообразнее два последних способа. Квитанции, подтверждающие доставку, или список уведомленных собственников с подписями должны быть собраны и сохранены. Без этого собрание не будет правомочным.

Если в доме есть неприватизированные квартиры, на собрание должны быть приглашены представители муниципалитета. Муниципалитет имеет право голоса наравне с другими собственниками.

Если часть площадей в доме является собственностью магазина или другого частного предприятия, его владельцы  также должны быть приглашены на собрание и голосовать на общих основаниях. Об этом часто забывают, а поскольку магазинам иногда принадлежат большие площади и в связи с этим большое число голосов — результаты голосования оказываются недействительными.

 ЧТОБЫ СОБРАНИЕ БЫЛО ПРАВОМОЧНЫМ

В нем должны принять участие собственники, обладающие более чем 50% голосов от общей численности. У собрания должен быть лист регистрации участников с указанием ФИО, адреса, реквизитов свидельства о собственности на помещение, а также других документов, подтверждающих право собственности, размер доли в праве общей собственности на имущество, подпись собственника.

Должны быть в наличии и другие документы:

— копия уведомления о проведении общего собрания с повесткой или протокол заседания инициативной группы с утвержденной повесткой;

— список собственников, получивших уведомление;

— реестр собственников помещений в доме;

— лист регистрации собственников, присутствующих на собрании;

— протокол собрания;

— протокол счетной комиссии.

Собрание может быть как очным, так и заочным. Заочное собрание предполагает выдачу каждому собственнику бюллетеней с вопросами, которые предполагается решать на собрании, и тремя вариантами ответов («за», «против», «воздержался»). Собственник должен его заполнить и до определенного срока сдать бюллетень в указанное в нем место.

 КАК ПОДСЧИТАТЬ КОЛИЧЕСТВО ГОЛОСОВ?

Количество голосов каждого собственника зависит от площади его квартиры. Вычисляется оно просто. Устанавливается общее количество голосов собственников помещений дома. Составляется реестр всех собственников помещений с указанием площади квартиры. Необходимые сведения можно взять из данных технического паспорта, из копий правоустанавливающих документов.

Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме расчитывается по следующей формуле:

Д = S1 (помещение собственника) / S2 (всех помещений в многоквартирном доме), где Д — доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме,  S1 (помещения собственника) — общая площадь жилого или нежилого помещения, принадлежащего конкретному собственнику, S2 (всех помещений в многоквартирном доме) — общая площадь всех жилых, нежилых помещений в многоквартином доме.

Количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, расчитывается по следующей формуле:

Кгол=Д х Кобщ,

где Кгол— количество голосов, которыми обладает собственник помещения, Д — доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, Кобщ — общее количество голосов собственников помещений в мноквартирном доме (устанавливается в размере 100 или 1000).

Допустим, общее число голосов — 100. Площадь всех помещений в доме 1400 кв м. Площадь вашей квартиры — 70 кв м. Делим площадь квартиры на площадь всех помещений. Получается, что ваша доля равна 0,05. Теперь рассчитываем количество ваших голосов на собрании. Для этого умножаем вашу долю собственника на общее число голосов (100). Следовательно, вы имеете право на 5 голосов на общем собрании.

Способ управления домом считается выбранным, если за него отдано более 50% голосов всех собственников в доме.

 ПОДВОДИМ ИТОГИ ГОЛОСОВАНИЯ

Чтобы подвести итоги голосования, должна быть сформирована счетная комиссия. Этот вопрос также вносится в повестку дня общего собрания. Ее состав утверждается общим собранием. Результаты голосования обязательно заносятся в протокол. При этом учитывается и голоса собственников, которые заблаговременно направили свои решения по всем вопросам в письменной форме. Все решения общего собрания оформляются протоколом. Протокол должен быть подписан председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. В протоколе обязательно указываются дата и место проведения общего собрания собственников, повестка дня, кворум. Решения общего собрания должны быть доведены до сведения всех собственников помещения не позднее, чем через 10 дней после собрания.

Наталья Андреевская