У каждого человека есть мечта, но не у каждого она сбывается.
Большинство из горожан, имеющих садовые участки в садоводческих товариществах, что-то на этих участках строят. Очень часто это «что-то» после долгих усилий превращается во вполне комфортабельный дом, заслуживающий гордого имени «жилого». И тут же возникает вопрос о переводе садового участка в разряд жилого домовладения. Участок муниципальной земли под жилым домовладением можно приватизировать и затем либо наслаждаться жизнью частного домовладельца в некотором отдалении от городской суеты, либо продать за хорошие деньги. Но не все так просто.
Массовое садоводчество сложилось исторически, причем некоторые садоводческие товарищества расположены на городских окраинах, а другие – чуть ли не в самом центре города. Садовые участки оказались очень кстати в тяжелые времена реформ, помогая людям элементарно не протянуть ноги с голоду. А когда жить стало чуть-чуть полегче, многие садоводы принялись атаковать муниципалитет заявлениями о переводе их садовых участков в индивидуальное жилье. Сперва индивидуальным заявителям в их просьбах отказывали, но затем пошел целый вал подобных заявок, и их стали рассматривать положительно, проводя решениями городской Думы.
В настоящее время в Новочеркасске зарегистрировано 47 садоводческих товариществ, которые занимают примерно 5% всей территории города. По действующему генеральному плану развития города перевод садовых участков под индивидуальное жилье предусмотрен. До 2025 года предполагается за счет этого получить до 800 тысяч квадратных метров жилья. Все дело в том, как это сделать? Новоиспеченные индивидуальные домовладельцы резонно требуют нормальных улиц с почтовым адресом и всех прочих городских удобств. Да вот загвоздка: никак не тянут территории, которые были некогда разбиты именно как совокупность садовых участков, на нормальные городские улицы. Согласно действующим нормам и правилам по градостроительству, ширина улиц должна составлять не менее 8 метров, с двумя полосами движения автотранспорта по 3,5 метра и элементарным тротуаром. Тупиковые проезды должны иметь разворотные площадки размером 12х12 метров. Должны быть предусмотрены контейнерные площадки для сбора мусора. Должны иметься в наличии противопожарные гидранты и водоемы. Все инженерные коммуникации на городских улицах должны прокладываться за пределами проезжей части. Требуется место для размещения ГРП и трансформаторных подстанций. И, наконец, на территории малоэтажной застройки, как и положено для города, должны размещаться дошкольные заведения, школы, спортивно-досуговые центры, аптеки, поликлиники, предприятия торговли и все остальное, что делает город городом. Есть все это на вновь нанесенных на карту Новочеркасска «садовых» улицах? Отродясь не бывало! И в ближайшее время отнюдь не предвидится. Более того, на каждой такой «улице» всего 3-4 жилых домовладения, а все остальные по-прежнему числятся садовыми участками и в ус не дуют. Очень неправильные получаются улицы с любой точки зрения. Шириной от силы метров 5 и без всяких признаков благоустройства. Никак не красят они столицу казачества.
Есть у садоводческих товариществ и серьезные проблемы. К примеру, по мнению директора МУП «ЦТИ» Анатолия Вострикова, все сделки, которые проводились в садоводческих товариществах города после 1990 года, когда вышел закон о собственности в РФ, являются незаконными. Передача участков другим садоводам производилась лишь по решению председателей товариществ. И собственником участка на сегодняшний день официально по-прежнему считается тот, за кем этот участок числился в далеком уже 1990-м году. Хотя за прошедшие годы участок уже не раз мог сменить владельца. Не провели председатели садоводческих товариществ и инвентаризацию общего имущества товариществ, в результате чего казна не получает налоги за пользование общими земельными участками и объектами общего имущества. Очень сложно обстоит дело и с границами участков в садоводческих товариществах. При их отводе границы часто отмеривались примитивно, «шестом». И сейчас почти на всех участках границы «плывут». Кто-то построился, прихватив себе соседских полметра, кто-то сдвинул забор, чтобы обеспечить проезд и т.д. Межевание всегда проходит в спорах и конфликтах с соседями, которые не подписывают акты согласования границ. Нет точных границ, нет законных хозяев. А проблема есть. Еще одним трудным для садоводов моментом является то, что часть земель находится в пределах санитарно-защитных зон многочисленных промышленных предприятий, где перевод в жилую застройку невозможен в принципе. Не добавляет ясности и вопрос с брошенными участками.
Кроме того, есть еще и психологический момент. Садовый участок по определению не предполагает длительного проживания на нем. Поработал на грядках и ушел. Но сейчас очень многие на этих участках проживают постоянно. И, соответственно, возрастает количество производимого ими мусора. Даже после официального перевода садового участка под индивидуальное жилищное строительство, мысль о том, чтобы цивилизованно заключить договор о вывозе мусора со спецавтохозяйством, практически ни у кого не возникает. А зачем? Справа балка, слева лесополоса. Вали мусор туда, садовод! Да только не садовод уже, а горожанин. И потому городская административно-коммунальная комиссия не успевает выписывать штрафы на горожан, не желающих жить цивилизованно, как и полагается в городе.
Какой из всего перечисленного следует вывод? Только один: ситуация с садоводами развивается неуправляемо, и индивидуальный перевод в разряд жилья не выход. По мнению заместителя главного архитектора Новочеркасска Виктора Смоленского, выход из тупиковой ситуации следует искать не в индивидуальных переводах, а в комплексной реконструкции всего садоводческого товарищества. Такую реконструкцию территории может сделать только профессиональный проектировщик. Для этого придется частично «подрезать» одни участки, сдвинуть их границы за счет соседних. И тогда хватит места для нормальной ширины улиц, контейнерных площадок и т.д. Именно и только комплексно. Но решение о такой реконструкции могут принять только сами садоводы на своем общем собрании, и еще не факт, что большинство из них окажутся готовы на это. Зачем чем-то поступаться, сдвигать границы участков, на которых к тому же стоят строения?
Почему вообще так необходимо переводить садовый участок в жилье? Раньше было много сложностей с пропиской. Беженцы просили перевести участок в жилье, чтобы получить прописку. Сейчас это неактуально, можно зарегистрироваться в жилом строении на садовом участке. Были проблемы с газом, но сейчас активно ведется комплексная газификация садовых товариществ. В большинстве случаев людей можно отговорить от ненужного перевода. Кроме тех случаев, когда участок требуется подороже продать. Тут уже уговоры не помогают, и во все инстанции начинают сыпаться жалобы.