Помоги  себе  сам

Сфера ЖКХ – достаточно сложный механизм, который должен работать, как часы, иначе горожане будут испытывать постоянный дискомфорт в той или иной степени. Специалисты в ЖКХ нужны не менее квалифицированные, чем в строительстве, машиностроении, да и, что уж скромничать, в ракетостроении. Почему? Да потому, что данная отрасль наполовину состоит из сфер жизнеобеспечения граждан. А жизнь, как мы все понимаем, одно из главных богатств любого человека. Два десятка лет назад, когда коммунальное хозяйство еще было централизованным, такие специалисты взращивались прямо внутри системы, постоянно повышая квалификацию, получая аттестации то по электроснабжению, то по теплоснабжению, то по инженерным конструкциям и т.д. Сейчас система ЖКХ разорвана на сеть узкопрофильных частных предприятий, система контроля за эффективной эксплуатацией ЖКХ еще не восстановлена, поэтому таковыми специалистами должен стать каждый из нас. И начнем мы со взаимоотношений с управляющими компаниями.

Для начала, как бы цинично это ни звучало, следует утвердиться в мысли, что если у вас с кем-либо нет договора, подписанного обеими сторонами, то этот кто-либо вам ничего не должен, равно как и вы ему. Не забываем, что ТСЖ и УК – частные предприятия и взаимоотношения между ними тоже частные, а разногласия может разрешить только суд или правоохранительные органы. Таким образом самым лучшим вариантом взаимоотношений является договор с каждым собственником жилья после решения общего собрания о выборе той или иной управляющей компании. Ну а сам договор должен быть обоюдовыгодным, иначе жильцы попадают в кабалу постоянных платежей «за воздух». Кроме этого договор должен иметь ряд приложений, в которых указываются все виды работ, выполняемых УК, иначе доказать некомпетентность или бездействие компании будет невозможно.

Всегда помните, что «тот, кто платит, тот и заказывает музыку», поэтому при составлении приложений к договору следует использовать «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» со всеми рекомендуемыми там видами работ. В противном случае собственник жилья рискует пропустить какой-либо вид очень важных работ и пострадать.

Приведу только один пример необходимых работ (взято из «Правил и норм технической эксплуатации…»), которые обходят стороной практически все УК: «5.5.6. Организация по обслуживанию жилищного фонда должна:

содержать в технически исправном состоянии вентиляционные  каналы  и дымоходы;

обеспечить герметичность и плотность дымоходов, исправное  состояние и  расположение  оголовка  относительно  крыши  и  близко   расположенных сооружений и деревьев без зоны ветрового подпора…».

Работы по проверке дымоходов и вентканалов не ведутся, как не практикуются и обязательные обходы домового хозяйства для планирования последующих работ. Почти все работы работниками УК (если это не касается уборки территории) сводятся к аварийным ремонтам трубопроводов и других конструкций дома без всякого планирования.

Кстати, об авариях. Сведения о сроках устранения аварий также прописаны в нормативных актах, и неплохо бы было, если бы они фигурировали в одном из предложений к договору. Это даст возможность подойти к оплате работ компании более актуально. Тем более, что все работы должны быть подтверждены заполненными бланками нарядов с подтверждающими подписями одного-двух жильцов.

В противном случае существует опасность, что часть денег, составляющих оплату за управление домом невозможно будет вернуть в случае конфликта.

Теперь немного о контроле над работой УК со стороны ТСЖ. В данном направлении можно ввести форму отчета перед общим собранием жильцов и приурочить его к периодическим обходам дома, которые эксплуатирующая организация обязана производить не менее двух раз в год (до и после отопительного сезона). Это даст возможность собственникам жилья получить исчерпывающую информацию у работников УК, а работникам УК облегчит задачу сбора заявок и планирования работ по дому.

Если управляющая компания не выполняет прописанных в договоре обязательств – можно смело извещать данную организацию парой соответствующих писем с разрывом не менее десяти дней и расторгать договор. А в случае материальных претензий – обращаться с заявлением в суд и правоохранительные органы.

Иными словами, не полагайтесь на такие размытые пункты договоров, как «… работы в соответствии с нормами и правилами…», а вставляйте конкретные виды работ, которые необходимо проводить. Как показывает суровая действительность, нормы и правила обойти гораздо проще, нежели обязательства по договору. Если в первом случае всегда можно сослаться на недостаток финансовых средств, то во втором обе стороны должны будут прийти к полному взаимопониманию во всех вопросах от объемов работ, до суммы собираемых на проведение данных работ денег. Такой подход к делу поможет отсеять некачественных поставщиков услуг уже на первом этапе взаимоотношений и сохранить деньги, столь необходимые в семьях.

Эта статья не догма и не панацея от всех бед в сфере ЖКХ, а лишь результат многолетних наблюдений ситуации в данной отрасли.

 Виктор Жженов.