«Мой дом – моя крепость» — гласит известная поговорка. И вряд ли кто-то станет с этим спорить. Большинство из нас очень внимательно относится к собственному жилью, старается сделать его уютным, как можно более удобным для жизни. При этом большинство людей, живущих в многоквартирных домах, высоко ценит хоть небольшую, но долю «свободной» земли, имеющейся в их распоряжении. Правда, в нашем городе очень много дворов с, скажем так, не совсем обычной планировкой. Особенно это касается исторической части города, где и дома уже стоят не первую сотню лет. Довольно часто жители таких дворов, решив узаконить свои права на землю, сталкиваются с проблемами, путаются в законах. О том, каким образом происходит регистрация прав на земельные участки под многоквартирными домами, корреспондент «В» попросила рассказать начальника Новочеркасского отдела Управления Росреестра по Ростовской области Елену Кубрак.

– Елена Владимировна, во-первых, расскажите, пожалуйста, о том, какими нормативно-правовыми документами регулируются вопросы права собственности на такую землю?
– C 01.03.2005 года вступил в действие Жилищный кодекс Российской Федерации, который, кроме всего прочего, регламентирует разделение прав собственников жилья на так называемое общее имущество. В это понятие входит и земля на придомовой территории. Законодатель представил самим собственникам возможность эффективно управлять и распоряжаться общим имуществом (получать прибыль, передавать общее имущество в аренду, реконструировать, иным образом осуществлять владение и пользование таким имуществом). А значит, и права на него также подлежат государственной регистрации. Правовое регулирование государственной регистрации прав на общее имущество многоквартирного жилого дома основывается на Гражданском кодексе РФ, Жилищном кодексе РФ, Федеральном законе РФ от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», Федеральном законе РФ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
– Как собственник жилья может понять, какая часть земли возле многоквартирного дома принадлежит ему?
– Здесь нужно помнить, что все владельцы квартир, помимо прав собственности на свои «квадратные метры», имеют также права и на долю общего имущества дома (статья 289 ГК РФ). Земельный участок под многоквартирным домом является частью общего имущества многоквартирного дома (ст. 36 ЖК РФ). А значит, он тоже принадлежит всем собственникам квартир. Доля в праве общей собственности на участок определяется пропорционально размеру общей площади, принадлежащей владельцу квартиры. Это значит, что владелец трехкомнатных апартаментов имеет больше прав на территорию двора, чем хозяин «однушки».
– Для того, чтобы соблюсти все требования закона, что должны сделать собственники жилья, желающие «узаконить» свои участки?
– Земельный участок, сформированный до введения в действие Жилищного кодекса РФ (до 01.03.2005), в отношении которого проведен кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность владельцев помещений многоквартирного дома. В случае, если земельный участок сформирован и прошел государственный кадастровый учет после вступления в силу Жилищного кодекса РФ, он является общей долевой собственностью с момента его формирования и проведения государственного кадастрового учета. Чтобы сейчас произвести процедуру формирования земельного участка и поставить таковой на кадастровый учет, нужно провести собрание собственников жилья, на котором все должны подписать решение о формировании земельного участка. Далее собственники должны направить заявление в органы местного самоуправления. Для государственной регистрации права долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома все собственники или их законные представители должны представить заявления в Новочеркасский отдел Управления Росреестра по Ростовской области. Помимо этого, потребуются документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если земельный участок сформирован после введения в действие Жилищного кодекса. В случае, если земельный участок не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, нужно предоставить письменное решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Понадобятся и планы объектов недвижимости, в том числе, кадастровый план земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также документ технического учета многоквартирного дома, содержащий сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме.
– Какой документ должен быть на руках у собственников после того, как пройдет процедура «формирования» земельного участка?
– Кадастровый паспорт земельного участка, в который вносится запись о дате внесения кадастрового номера земельного участка в государственный кадастр недвижимости.
Следует отметить, что внесение в Единый государственный реестр прав размера долей в праве общей долевой собственности на землю полностью зависит от тех сведений, которые подадут в органы кадастра собственники жилья. Они должны предоставить соглашение, подписанное всеми владельцами квартир и нежилых помещений. В этом соглашении должна быть информация о том, на какую долю в собственности на участок претендует каждый из владельцев недвижимого имущества.
– Что делать, если договориться не удалось, и кто-то из собственников не подписывает необходимое соглашение?
– В случае, если соглашение подписать всеми собственниками не представляется возможным, то в Единый государственный реестр прав размер доли не вносится, а вносится запись: «Доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещения, принадлежащего собственнику».
– В каких границах может быть сформирован участок, который будет принадлежать на праве собственности владельцам помещений в доме?
– В Жилищном кодексе РФ не содержится понятия «нормативного размера земельного участка» и особых положений о порядке определения размера и границ земельных участков под многоквартирным домом. В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, с учетом того, что на данном участке помимо самого дома могут находиться иные объекты, которые предназначены для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, в том числе — элементы озеленения и благоустройства.
– Право собственности на земельный участок передается другим людям на тех же основаниях, что и право на жилплощадь?
– Да. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Это значит, что при переходе права собственности на помещение, новый собственник получает и долю прошлого собственника на общее имущество. В том числе, и на землю.
– В последнее время к нам в редакцию обращаются читатели, которые столкнулись с проблемами при оформлении права собственности на землю. Это жильцы нескольких малоквартирных домов, которые располагаются в одном дворе. Собственники жилья не могут «узаконить» землю, так как под несколькими домами сформирован один земельный участок. А из-за того, что нумерация квартир в этих домах не сквозная, людям отказывают в регистрации права собственности. Ведь доли для владельцев сразу нескольких «квартир № 1» выделить не представляется возможным. Возможно ли решить эту проблему?
– Этот вопрос не совсем ко мне. Если сразу несколько домов расположены на одном зарегистрированном земельном участке, регистрация прав общедолевой собственности, действительно, возможна только в том случае, когда квартиры во всех этих домах имеют сквозную нумерацию. В противном случае могу посоветовать только одно – обращайтесь в городскую администрацию, пусть КУМИ, если это, конечно, физически возможно, сформирует для каждого дома свой земельный участок.