Одной из наиболее проблемных отраслей Новочеркасска является жилищно-коммунальное хозяйство. Несмотря на то, что город постоянно повышает тарифы, качество предоставляемых услуг остаётся низким. Правда, в отдельных случаях жителям удаётся добиться справедливости. Например, перед началом отопительного сезона необоснованно завышенный тариф на тепло был снижен на 5 %. На первый взгляд совсем немного, однако важен прецедент: впервые в истории города новочеркасцы своими многочисленными обращениями добились решения тарифного вопроса в свою пользу.

Полагаю, только с помощью систематического гражданского давления на избранных нами депутатов, используя все возможности, предоставляемые законом, мы сможем достичь улучшения качества жизни в Новочеркасске. В мою приёмную часто обращаются горожане, недовольные тем, как управляющая компания обслуживает их дома.

Сегодня мы рассмотрим такой важный, для десятков тысяч новочеркасцев, вопрос, как смена управляющей компании многоквартирного дома. Не секрет, что качество услуг многих действующих в нашем городе фирм оставляет желать лучшего. Некоторые из них возглавляются действующими депутатами Городской Думы. Однако и на такие «управляйки» можно при желании найти управу, тем более что закон на стороне собственников жилья – т. е. жителей многоквартирного дома.

Итак, на общем собрании жильцов вы решили сменить управляющую компанию (УК). Что необходимо сделать для правильного, с точки зрения закона, решения этого вопроса? Прежде всего, чётко сформулировать претензии.  Если одна из сторон не выполняет в установленный срок взятые на себя и прописанные в договоре обязательства, Жилищный и Гражданский кодексы Российской Федерации позволяют расторгнуть такое соглашение.

Основаниями для разрыва договора с управляющей компанией являются:

— нарушение сроков исполнения обязательств (например, несвоевременная уборка в подъезде).

— неисполнение обязательств по надлежащему содержанию общедомового имущества;

— взимание с жильцов дополнительных платежей, не предусмотренных договором;

— навязывание жильцам дополнительных услуг;

— нарушение качества предоставления коммунальных услуг;

— сокрытие своей деятельности и так далее.

Последний пункт необходимо рассмотреть подробнее. На основании  Жилищного кодекса РФ, управляющая компания обязана ежегодно в первом квартале отчитываться об итогах своей работы перед общим собранием собственников жилья. Если в договоре обозначена другая периодичность, например, раз в полугодие, то в соответствие с этим требованием. Если УК уклоняется от обязательства отчитываться перед владельцами квартир, этот факт можно использовать для расторжения договора с ней. Кроме того, Кодексом об административных правонарушениях (ст. 7.23.1), за неисполнение обязательств по раскрытию информации предусмотрена административная ответственность в виде штрафа от 250 до 300 тыс. руб.

Выступить с предложением о замене действующей управляющей компании может как инициативная группа собственников, так и один владелец жилья. Вместе с тем, окончательное решение по данному вопросу, как и любое другое важное решение, касающееся многоквартирного дома, может быть принято только на общем собрании собственников жилых помещений. Информацию о том, что проводится общее собрание о смене УК, следует донести до каждого владельца жилья, причём надлежащим образом: если хотя бы одного собственника не уведомить, собрание будет считаться проведённым с нарушением закона. Наиболее разумный способ —  в соответствии с требованиями ЖК РФ осуществить поадресную рассылку сообщения о собрании (не менее чем за 10 дней до мероприятия).

Кроме точной даты и времени проведения собрания, в сообщении следует указать вопросы, которые предлагаются на рассмотрение. Если очное собрание по каким-то причинам не состоится, у организаторов будет возможность провести заочное голосование, без присутствия жильцов. Однако на нём, согласно кодексу, есть возможность предложить для голосования только те вопросы, которые были заявлены на очном собрании. Повестка собрания в первую очередь должна включать вопрос о замене действующей УК на новую компанию.

Собрание считается состоявшимся, если в нём приняли участие собственники, которые обладают более чем 50 % голосов в многоквартирном доме. Как установлено Жилищным кодексом, голос зависит от размера жилплощади, находящейся в собственности. Исходя из этого, владелец трёхкомнатной квартиры имеет больше голосов, чем хозяин однокомнатной. Если 50 % голосов не набралось, собрание не считается правомочным. В таком случае следует использовать процедуру заочного голосования. Уведомить о его проведении необходимо всех собственников поадресно. В информационном сообщении следует указать те же вопросы, что предлагалось обсудить на очном собрании, с приглашением проголосовать, а также — время и место, куда следует сдавать заполненные листы голосования. Голоса должна подсчитать выбранная счётная комиссия.

Решение принимается большинством голосов собственников, участвовавших в общем собрании или заочном голосовании. То есть, если в голосовании приняло участие более 50% голосов, а из них более 50% выступили за смену УК, остальные обязаны подчиниться. Если решение о смене УК принято, действующая компания обязана в 30-дневный срок передать всю техническую документацию новой УК, выбранной на замену.

В том случае, если действующая УК отказывается передавать техническую документацию, всячески затягивает этот процесс, или продолжает выставлять счета об оплате, следует написать заявления в прокуратуру и Госжилинспекцию Ростовской области. Опыт показывает, что недобросовестные управляющие компании рано или поздно получают по заслугам, как это происходит, например, с печально известными «жилремонтами», судьба которых решается сегодня в городском суде.

Вам предлагают сегодня заключать договор с Управляющей компанией в форме «непосредственного управления», хотя это и противоречит закону? Вас пугают тем, что у вас не будет тепла и ремонта? А вы пробовали искать защиту у депутата? Вы его выбирали для того, чтобы он был связующим звеном с исполнительной властью. Попробуйте заставить депутата исполнить взятые на себя во время предвыборной компании обязательства.

Адвокат Леонид Новиков.