Индивидуальное отопление в многоквартирном доме

В редакцию пришло письмо: «Я живу в приватизированной квартире, в 5- этажке. У нас не работает центральное отопление, и мы уже который год топимся электрическими обогревателями. Мы хотим отрезаться от центрального отопления и провести индивидуальное. Подскажите, пожалуйста, какие документы нам для этого нужны и куда идти в первую очередь. В общем, как проходит эта процедура?»

Ответить на письмо нашего читателя мы попросили адвоката Новочеркасской коллегии адвокатов Виктора Евгеньевича Кабаненкова.
«Попробуем разобраться в этой очень непростой правовой ситуации. Сложность заключается в том, что полностью не сложилась правоприменительная практика по этому вопросу», — начал разговор Виктор Евгеньевич.
Однако мы попытаемся рассмотреть два возможных варианта решения указанной правовой ситуации. Следует пояснить, что в соответствии с ч.1 ст.25 Жилищного кодекса РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Таким образом, отключение собственником жилого помещения от централизованного отопления и установление индивидуального отопления входит в понятие «переустройство жилого помещения».
Однако стоит обратить внимание, что в соответствии с правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
На основании данного постановления радиаторы отопления (попросту говоря батареи) внутри каждой квартиры отнесены к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома. Отключение собственником жилого помещения от централизованного отопления многоквартирного дома влечет за собой уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме. В соответствии с ч.3 ст.36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Первым шагом в обоих случаях является проведение общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме (очередного либо внеочередного), на котором должен быть поставлен на голосование вопрос получения согласия собственников помещений в многоквартирном доме на уменьшение размера общего имущества и о реконструкции многоквартирного дома. Собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в форме собрания или заочного голосования. Собрание считается правомочным, если в нем приняли участие более 50% собственников помещений. Решение по вопросу реконструкции многоквартирного жилого дома, в соответствии с ч.1 ст.46 ЖК РФ, принимается большинством — не менее 2/3 — голосов. Решение общего собрания собственников помещений оформляется протоколом.
Далее ситуация может развиваться по-разному.

Вариант первый
Собственники помещений, после проведения собрания, обращаются в проектную организацию, которая подготавливает проект переустройства с учетом возможности установки индивидуальных отопительных приборов в квартире. Сразу же отмечу, что собственникам жилых помещений придется получить документ из «Горгаза» о том, что давление газа в распределительной сети достаточно для подключения всеми собственниками жилых помещений в многоквартирном доме газовых индивидуальных отопительных приборов.
После этого в соответствии с ч. 2 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения представляет в орган, осуществляющий согласование (орган местного самоуправления – администрацию г. Новочеркасска), следующие документы:
— заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
— правоустанавливающие документы на переустраиваемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
— подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства переустраиваемого жилого помещения;
— технический паспорт переустраиваемого жилого помещения;
— согласие в письменной форме всех собственников жилого помещения (квартиры) в многоквартирном доме на переустройство.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и представленных документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган. Анализируя правоприменительную практику, можно сказать, что органом местного самоуправления может быть принято решение о согласовании переустройства системы отопления при условии перевода всех квартир данного жилого дома на индивидуальное отопление с последующим отключением от центральной системы теплоснабжения.
При получении согласования собственник жилого помещения вправе провести переустройство в строгом соответствии с проектом. Завершение переустройства жилого помещения оформляется актом приемочной комиссии. gsm усилитель сигнала

Вариант второй
О принятом на собрании решении уведомляется управляющая компания. После этого управляющей компанией определяется смета расходов на проведение реконструкции многоквартирного дома. В изложенной выше ситуации, по всей видимости, собственникам помещений в многоквартирном доме придется обеспечить софинансирование проведения реконструкции жилого дома. После согласования сметы на проведение реконструкции управляющая компания заключает договор на выполнение проектных и изыскательских работ на предмет возможности установления индивидуальных приборов отопления в каждой квартире, а затем договор строительного подряда на выполнение работ по реконструкции дома в целях отключения от системы централизованного отопления и монтажа индивидуальных отопительных приборов. Управляющая компания должна получить в органе местного самоуправления разрешение на строительство (реконструкцию), которое вместе с проектной документацией и другими необходимыми документами передается строительно-подрядной организации. Работы по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. После проведения реконструкции и капитального ремонта многоквартирного дома с установлением индивидуального отопления управляющая компания обращается в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета.

Свои вопросы для консультации у адвоката Виктора Евгеньевича Кабаненкова вы сможете присылать по почте или электронной почте по адресу редакции.