В соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в стране активно проводятся капитальные ремонты многоквартирных домов. Кого-то уже напрямую коснулась реализация этой программы, другим только предстоит стать ее участником. Эта публикация поможет вам предусмотреть наиболее важные и существенные моменты, чтобы ремонт в вашем доме был проведен качественно и в срок.
На вопросы о выборе подрядных организаций для проведения капитального ремонта многоквартирных домов отвечает начальник отдела методологии жилищных правоотношений министерства строительства и жилищного хозяйства Ростовской области Людмила ЗЫКОВА.

— Наряду с получением средств финансовой поддержки Фонда не меньшей является проблема: кто будет делать ремонт в многоквартирном доме? Как же осуществляется выбор подрядчика?
— Федеральный закон № 185-ФЗ устанавливает, что привлечение подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирного дома осуществляется товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным, жилищно-строительным кооперативом (ЖК или ЖСК) или иным специализированным потребительским кооперативом либо выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организацией. Порядок привлечения подрядчика устанавливается субъектом РФ.
Средства Фонда выделяются товариществам собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным ко-оперативам, иным специализированным потребительским кооперативам либо управляющей организации в виде субсидий. Органы местного самоуправления не вправе выбирать подрядчиков или устанавливать перечень организаций, которые могут быть привлечены в качестве подрядчиков для капитального ремонта.
Во избежание бюрократической волокиты и коррупции в Ростовской области установлено, что подрядчик привлекается на основании решения общего соб-ърания собственников многоквартирного дома.
– Как известно, с выбранным подрядчиком будет заключен договор, ему будет выплачен аванс. Как же подстраховаться от недобросовестных подрядчиков? На что следует обращать внимание в первую очередь?
– При обсуждении кандидатуры подрядчика нужно рассматривать претендентов с различных сторон. Собственникам жилья при сборе информации о будущем подрядчике следует получить ответы на следующие вопросы:
– не является ли организация банкротом;
– имеет ли соответствующие лицензии на производство работ капитального характера;
– отсутствуют ли у подрядчика задолженности по налогам;
– не включена ли организация в список недобросовестных поставщиков;
– какая производственная база имеется в наличии (штатные бригады рабочих, свои машины и механизмы и т. д.);
– какова текущая загрузка (наличие заключенных договоров на выполнение капитального ремонта других многоквартирных домов).
Есть и дополнительные критерии оценки предложений подрядчиков при их выборе: квалификационные данные, опыт, деловая репутация, профессиональная компетентность инженерно-технических и других работников подрядчиков; цена предложения; предлагаемые подрядчиками технологии выполнения работ по капитальному ремонту; наличие добровольной сертификации подрядчиков и др.
На все эти вопросы заинтересованный подрядчик должен не только ответить, но и подтвердить слова соответствующими документами.
Помимо этого, не лишним будет узнать мнение жильцов соседних домов, в которых уже сделан капремонт. Хорошо, если подрядчик местный, тогда трудностей с его поисками в течение гарантийного срока не возникнет.
— Муниципалитеты, безусловно, заинтересованы в том, чтобы собственники помещений в многоквартирных домах сделали правильный выбор подрядчика. Ведь если ситуация выходит из-под контроля, люди обычно обращаются не в правоохранительные и надзорные органы, а в местную администрацию, требуя разрешения проблем. Какие Вы можете привести примеры работы муниципалитетов области в этом направлении?
— В некоторых муниципалитетах применяется практика рекомендательных комиссий. Они рассматривают решения общих собраний собственников помещений и рекомендуют, кого из подрядчиков выбрать. Говорить о каком-то конкретном подрядчике, положительно зарекомендовавшем себя в капитальном ремонте, было бы несправедливо: показатель одного года не гарантирует качества работ, да и указание на конкретную организацию может быть расценено как реклама.
— Сколько многоквартирных домов в Ростовской области отремонтировано с привлечением средств Фонда содействия реформированию ЖКХ в 2008 году? И что показывает практика — в каких случаях капитальные ремонты проводятся качественнее?
— Силами 277 подрядных организаций отремонтировано 780 многоквартирных домов в 10 муниципальных образованиях. В среднем стоимость капитального ремонта одного многоквартирного дома составила 2 – 4 млн.рублей. Активнее и качественнее работы по капитальному ремонту произведены там, где управляющая компания с участием подрядчика заранее подготовила проектно-сметную документацию на ремонт, что позволило подрядчику составить график своих работ, загодя приобрести необходимые строительные материалы, не боясь их удорожания.
Большую ошибку допустили некоторые управляющие организации, не спланировав капитальный ремонт своих домов. Сложилась ситуация, при которой дом включен в программу капремонта, а проектно-сметная документация находится в работе. Такая беспечность привела к тому, что сметы верстались уже в процессе работы, зачастую претерпевая значительные изменения. Подрядчик в такой ситуации может не только упустить прибыль, на которую он рассчитывал, но и некачественно выполнить работы.
В соответствии с требованиями Фонда содействия реформированию ЖКХ завершение в полном объеме работ подтверждается актами завершения работ и утверждается протоколами граждан. А их, как известно, очень трудно собрать на общее собрание и подписать акт приемки работ даже при хорошем качестве работ. Что уж говорить об имеющихся недочетах. Тем не менее, работа с населением также ложится на плечи подрядчика. И очень важно, чтобы он умел делать и это.
Поэтому старая русская пословица – «готовь сани летом, а телегу зимой» в переводе на язык ЖКХ звучит теперь так: «Выбирай подрядчика намного раньше самого капитального ремонта».

Р.S. В следующем номере газеты в рубрике «Мое жилье» Людмила Зыкова расскажет о регулировании деятельности управляющих компаний многоквартирных домов.