Окончание. Начало в № 25.

Этот лозунг окончательно закреплен в законодательстве РФ, однако последнее время возникает много вопросов о процедуре приватизации земельных участков.
О том, как юридически грамотно превратить садовый участок в личную вотчину, корреспонденту «В» рассказала заместитель главы Администрации города Новочеркасска Любовь Бурлуцкая.

– Так что, получается, проводить межевание не нужно?
– Для регистрации права собственности – не обязательно. Но я считаю, что проводить межевание нужно.
Ведь что такое межевание земель? Это комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади. Межевание выполняют граждане и юридические лица, получившие в установленном порядке лицензии на право выполнения таких работ.
Зарегистрировать земельный участок по документам, «на бумаге» — это только часть задачи. Важно определить границы этого участка непосредственно на земле. Закрепить их местными ориентирами: углами зданий, столбами заборов, специальными межевыми знаками и т.п., а самое главное – закоординировать их при помощи специальных геодезических инструментов и поставить уточненный таким образом земельный участок на государственный кадастровый учет.
Именно такая процедура сможет застраховать вас от возможных споров по границам с соседями, нынешними или будущими, претензий со стороны органов власти относительно красных линий, охранных зон различных коммуникаций и т.п.
Документы на землю, которые выдавались до вступления в действие Земельного кодекса, как правило, не содержали описания прохождения границ, а тем более их координат. В таких документах оговаривалась только площадь участка. Графическое изображение участков содержалось только в технических паспортах БТИ. Но они не смогут помочь при возникновении споров с соседями, поскольку их основное назначение – не зафиксировать точное местоположение физических границ участка (заборов), а описать их качественно, для целей оценки и налогообложения.
В реальной жизни физические границы участков далеки от идеальных прямых, нарисованных в документах. Это обусловлено сложностями рельефа местности, покосившимися заборами, потерянными колышками, возможными прихватами частей участка со стороны соседей, в общем тем, что называется «фактическое пользование». Вот такое «фактическое пользование» и нужно закрепить документально, проведя процедуру межевания.
И, конечно же, в случае сделок, в межевании больше всего заинтересован покупатель. Да и сами участки, прошедшие межевание, ценятся гораздо выше – ведь покупатель видит точно, что же именно он приобретает, и знает, что его заборы не придется завтра передвигать из-за недовольства соседей.

– А что делать, если в результате межевания площадь фактического участка будет отличаться от той, что указана в документах? Нужно ли тогда обращаться в администрацию и выпускать постановление?
– Нет, не нужно. Законодатель предусмотрел этот момент. Согласно п. 4. ст. 25.2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок осуществляется также в случае, если сведения о площади земельного участка, содержащиеся в представленном документе, не соответствуют данным кадастрового паспорта такого земельного участка.
Однако здесь есть ограничение. Превышение фактической площади участка над площадью по документам не должно быть более 200 м2. Эта величина определена как минимальная площадь для земельного участка, который может быть самостоятельно сформирован и предоставлен для индивидуального жилищного строительства или садоводства. В случае превышения площади свыше этой величины вопрос о формировании и предоставлении такого участка рассматривается Администрацией города.
Также не является препятствием для регистрации, если право собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на участке, перешло в порядке наследования или по иным основаниям (купля-продажа, дарение и т.п.) к другим гражданам. В таком случае новый собственник для регистрации предоставляет первоначальные документы на земельный участок и документы, подтверждающие переход права на объекты капитального строительства. Решения администрации города в таком случае тоже не требуется.

– А когда лучше проводить межевание: до или после регистрации участка?
– Конечно, перед проведением регистрации. Ведь фактическая площадь участка наверняка будет отличаться от заявленной в документах. И значит, вам придется снимать с учета старый участок и регистрировать заново новый, т.е. проходить процедуру регистрации еще раз. А это может занять существенное время.
Кроме того, если фактическая площадь участка превышает первоначальную, то дополнительная часть может быть предоставлена только с выкупом. А для этого придется обращаться в муниципалитет и издавать соответствующее постановление.
Все это существенно усложняет процедуру получения участка в собственность, поэтому лучше сначала обратиться в организацию, занимающуюся межеванием, провести закрепление границ и площади участка, а потом его регистрировать.

– А как быть с садовыми участками, которые после купли-продажи отказываются регистрировать в ФРС? То же касается садовых участков, на которые нотариусы отказываются оформлять наследство?
– Здесь, скорее всего, речь идет вот о чем. Большинство садовых участков в нашем городе предоставлялись на праве постоянного (бессрочного) пользования. Право на них подтверждалось свидетельством, выдаваемым Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам г. Новочеркасска в начале 90-х годов. Земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования не являются объектом наследования. Переход права пользования ими к наследнику возможен, но только по правилам ст. 35 ЗК РФ в случае перехода права собственности на строение, расположенное на этом участке. На таких же основаниях осуществляются и сделки купли-продажи.
Однако права на садовые домики и другие постройки обычно, в установленном законом порядке, не регистрировались. А сделки по таким садовым участкам осуществлялись через правление садоводческого товарищества, путем исключения предыдущего владельца и принятия нового в состав товарищества. Никакой юридической силы такие сделки не имеют. В этом случае, действительно, сначала требуется определить право собственности на строения, расположенные на участке. А это осуществляется только в судебном порядке.

– То, что Вы рассказывали, относится к ситуации, когда имеются документы на земельный участок. А если документов на землю нет? Или есть документы только на дом?
– Тогда следует действовать согласно ст. ст. 35, 36 Земельного кодекса РФ. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Однако нужно учесть, что согласно п. 2 ст. 28 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.
В этой ситуации гражданин (или юридическое лицо) должен обратиться в орган местного самоуправления с заявлением на предоставление такого участка в собственность или аренду. Администрация города рассматривает заявление и, в случае положительного решения, издает соответствующее постановление на передачу участка с выкупом.
Выкупная цена устанавливается в соответствии с определенным законодательством процентом от кадастровой стоимости земельного участка.
То же самое касается участков, предоставленных после введения в действие земельного кодекса, т.е. после 30.10.2001 года.

– Скажите, пожалуйста, ограничен ли срок приватизации земельных участков 2010 годом, как и срок приватизации квартир?
– Действительно, иногда проводится аналогия между приватизацией земельных участков и приватизацией жилых помещений. Не касаясь правомерности такого сравнения, можно отметить, что, в отличие от жилых помещений, специального закона о приватизации гражданами земельных участков не принималось.
Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» действует только до 1.03.2010 года.
Ограничений по срокам регистрации права собственности на земельные участки по закону о «дачной амнистии» не установлено.