В ходе нынешних экономических и политических процессов появился и законодательно утвердился новый общественный институт – ТСЖ (товарищество собственников жилья). С самых первых шагов его стало ясно, что данные объединения представляют собой новое и значительное явление в жизни и развитии страны, и вносят они, пожалуй, решающий прогрессивный вклад в реформу ЖКХ.
Жизнь в городских условиях выдвинула свои формы объединения людей по территориальному признаку. Действительно, в городе человек привязан скорее к квартире, а не к земле, но в любом случае человек становится хозяином, когда у него есть свой дом, земля, хозяйство.
В городских условиях люди, становясь собственниками дорогостоящего жилья в многоквартирном доме, начинают весьма рачительно заботиться о нем. Желая сохранить свое имущество в надлежащем виде на долгие годы, хозяева серьезно задумываются, выбирая, кому доверить эксплуатацию своей недвижимости. Не открою Америки, сказав, что именно ТСЖ как способ самоуправления становится их осознанным выбором. И далее – ТСЖ, в лице своих представителей (Правления), решает – нанять ли управляющую компанию либо организовать эксплуатационную контору самим. Тем самым собственники жилья реализуют свое право хозяина на управление собственным имуществом. Этот процесс уже пошел, и столь активно, что не надо быть провидцем, чтобы понять именно за ТСЖ – будущее, и именно ТСЖ станут основой новой, реформированной системы жилищного хозяйства!
Создав ТСЖ и приобретя (если получится) придомовую территорию, жители становятся хозяевами и на своей земле, в маленьком, но градообразующем элементе. Еще раз необходимо подчеркнуть, что ТСЖ – суть осознанные объединения граждан по месту жительства (!), у которых множество общих интересов и объединяются люди не на год, не на два, а на жизни целых поколений. Таким образом, и именно таким, народ на своей земле хочет стать подлинным хозяином.
Как фактически работают ТСЖ? Согласно прежнему Закону о ТСЖ и нынешнему Жилищному кодексу, интересы сообщества собственников представляет ими избранное Правление ТСЖ и председатель ТСЖ – доверенные лица, последний из которых получает материальное вознаграждение от своих соседей. Более того, Правление и председатель ежегодно отчитываются перед избравшими их жителями (фактически – перед избирателями!), причем отчитываются неформально. Правление и прежде всего председатель несут строгую ответственность за расходование общественных денег. Ни один депутат не имеет такого пристального контроля со стороны своих избирателей! По сути, председатель ТСЖ – полномочный и контролируемый представитель местного объединения граждан.
Вероятнее всего, ТСЖ никогда не заменят полностью городские службы – ведь порядок во дворе и в подъезде, наведенный силами города, не способствует проявлению инициативы жильца-собственника.
И все-таки отношение к ТСЖ в обществе остается двойственным. Жители, населяющие многоквартирные дома, по-прежнему из уст в уста передают легенды о фантастических финансовых затратах, которые несут обитатели ТСЖ, несмотря на то, что коммунальные услуги для всех категорий домов законодательно уравнены.
Несмотря на множество разговоров вокруг правомочности и «полезности» ТСЖ, у этой организации есть один главный плюс — с момента государственной регистрации ТСЖ становится юридичес¬ким лицом со своим расчетным счетом в банке, на который можно перечислять отчисления жильцов на капремонт дома и самим контролировать расходование фонда капремонта на своем расчетном счёте. Это очень существенная экономия средств. И во многом развитие в нашей стране системы ТСЖ зависит от степени развитости гражданского общества.
Иногда люди не стремятся организовывать ТСЖ по той причине, что им просто нет времени заниматься общими для всего дома делами. Им проще ничего не делать, а, дождавшись квитанций к оплате жилищно-коммунальных услуг, просто один раз в месяц пойти в сберкассу и оплатить их. Между тем, опыт показывает, что деятельность ТСЖ обходится жильцам многоквартирного дома гораздо дешевле, чем деятельность привычных ЖЭКов и прочих традиционных жилищно-эксплуатационных контор. Кроме того, деятельность ТСЖ гораздо эффективнее в плане качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг.

Рассмотрим конкретный вопрос.
– ТСЖ применяет упрощенную систему налогообложения. В качестве объекта налогообложения приняты доходы. Надо ли учитывать при определении объекта обложения единым налогом взносы собственников помещений, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг?
– Нет, не надо. В соответствии со статьей 346.15 НК РФ при определении объекта налогообложения налогоплательщики учитывают:
– доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 НК РФ;
– внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 НК РФ.
Ни взносы по обеспечению эксплуатации общего имущества, ни коммунальные платежи не могут признаваться в качестве выручки от реализации работ или услуг. Следовательно, в этих случаях доходы от реализации отсутствуют.
Взносы и платежи не могут также квалифицироваться как внереализационные доходы. В соответствии со статьей 346.15 НК РФ при определении объекта налогообложения не учитываются доходы, предусмотренные статьей 251 НК РФ. Взносы членов ТСЖ на содержание и ремонт общего имущества (т. е. на содержание ТСЖ и ведение уставной деятельности) могут квалифицироваться либо как членские взносы, которые в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 251 НК РФ признаются целевыми поступлениями, либо как средства доверителей, направляемые поверенному (товариществу), предусмотренные подпунктом 9 пункта 1 статьи 251 НК РФ. И в том, и в другом случаях указанные взносы не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль. Взносы на содержание и ремонт общего имущества, поступающие от собственников, не являющихся членами ТСЖ, а также коммунальные платежи всех собственников помещений – это направляемые поверенному (товариществу) средства доверителей, не учитываемые при определении налоговой базы согласно подпункту 9 пункта 1 статьи 251 НК РФ.
Таким образом, при определении объекта налогообложения по единому налогу, уплачиваемому при использовании упрощенной системы налогообложения, ТСЖ учитывают только доходы, связанные с осуществлением предпринимательской деятельности (например, доходы от сдачи в аренду общего имущества), с реализацией ненужного имущества, а также внереализационные доходы, признаваемые в соответствии с пунктами 3, 6, 8, 10, 12, 14, 18, 20 статьи 250 НК РФ.

Резюмируя сегодняшнюю статью, еще раз хочется отметить, что далеко не все понимают, что дом – такая же собственность, как диван или холодильник. Сами платим за ремонт своих подъездов, лифтов – и сами же их портим! Даже в квартире – и то многие еще считают, что работники ЖЭКа должны прийти и все им бесплатно сделать. К сожалению, это не так. И только став собственниками своих домов в виде товариществ, мы начинаем рачительно относиться к своей территории.
Фото Николая Склярова