Государство спит и видит, когда же его граждане станут активней. Когда начнут не просто чего­то просить или требовать у власти, а брать и делать. Особенно там, где для этого уже созданы условия, а результаты напрямую касаются каждого. Но народ безмолвствует. Так, к концу текущего года все жители многоквартирных домов должны были определиться, кто и как будет управлять их жильем, и сообщить об этом в муниципалитеты. Разговоры о реформе ЖКХ идут уже более года. Но активность граждан не увеличивается, и поэтому законодатель продлил срок выбора на год. Итак, до времени “Ч” остался год. Срок определения поставлен – до конца нынешнего года. Тем не менее больше половины собственников многоквартирных домов до сих пор не определились со способом управления жильем. Что бы это значило? Или наши горожане абсолютно удовлетворены уровнем коммунальных услуг? А может, им все это просто до лампочки? Для тех, кому не “до лампочки” “Новочеркасские ведомости” не раз сравнивали три возможных способа управления жильем в многоквартирных домах, напоминая, что выбрать любой из них еще есть время.

Хождение по МУПам

Непосредственное управление жильем его собственниками

Единственное преимущество — экономия. При выборе этой модели управления жильем каждый собственник сам заключает договора со всеми обслуживающими организациями, сам с ними общается в случае необходимости и, естественно, не платит никаким посредническим организациям.
Впрочем, эта экономия может оказаться умозрительной. Если в ваших отношениях с коммунальщиками что-то не заладится, отстаивая свою правоту, вы рискуете потерять уйму времени в очередях и коридорах различных мупов, а все сэкономленное — потратить на проезд в присутственные места. Кроме того, для многоквартирного дома управление жильем непосредственно его собственниками чревато анархией. Просто представьте, что вы намерены платить за уборку подъезда техничке из мупа, а ваш сосед в целях экономии предлагает мыть подъезд своими силами по очереди. Скорее всего, в итоге вы останетесь просто с грязным подъездом.
По сути, эта модель управления жильем, характерная для частного сектора, подходит только обитателям очень небольших домов, состоящих буквально из нескольких квартир.
Ближе к земле

Управление домом товариществом собственников жилья

Преимущество этого способа управления жильем — в близости “управленцев” к народу. В идеале председатель товарищества, бухгалтер, юрист и прочие представители “верхушки” — сами обитатели этого дома. А значит, проблемы товарищества — их личные проблемы, решать которые качественно, быстро и по возможности недорого в их интересах. Наконец, в случае чего за управой придется бежать не дальше соседнего подъезда.
Впрочем, и здесь не без недостатков.
Во-первых, всем, кто на постоянной основе будет заниматься обслуживанием вашего дома, нужно платить. И председателю ТСЖ, и юристу, и бухгалтеру. Если платить мало — вряд ли удастся найти профессионалов, готовых тратить на это время.
Во-вторых, нужно учитывать человеческий фактор. Насколько профессиональны и порядочны люди, в чьи руки предполагается отдать управление вашим жильем? Причем в наличии должны быть оба качества. Потому что порядочный, но далекий от управления коммуналкой председатель ТСЖ вряд ли много “нарулит”. Достаточно сказать, что в тот же Жилищный кодекс сейчас готовится множество поправок. Разбирайся — не хочу. А знающий все ходы и выходы пройдоха может “накалывать” родное товарищество на завышенных ценах работ, услуг, материалов, и вы еще сломаете голову, мучаясь, как уличить жулика, умело прячущего концы в воду.
Таким образом, создание ТСЖ для управления домом оправданно, если дом большой и содержание управленцев не слишком ударит по карману каждого собственника. И если среди членов товарищества имеются люди, у которых есть опыт, желание и высокие моральные качества для управления жильем.

Поставить на поток

Управление домом специализированной управляющей организацией

По мнению специалистов, именно этот способ является оптимальным для большинства многоквартирных домов. Его преимущества: профессионализм управленцев, собаку съевших в коммунальной сфере, и относительная дешевизна их услуг. Достигается это за счет объемов. Управляя несколькими домами (а то и несколькими десятками или сотнями), компания может обеспечить своим специалистам высокие заработки, взимая с каждого клиента относительно небольшие деньги — в пределах шести процентов от суммы, которую собственник ежемесячно тратит на содержание жилья. Это вдвое, а порой и втрое ниже, чем обходятся управленцы членам ТСЖ.
Но и здесь есть нюансы. Основной — недостаточно развитая конкуренция в отрасли. В Новочеркасске пока немного фирм, специализирующихся на управлении жильем. В результате управляющую компанию “Жилремонт”, являющуюся наследником еще социалистического способа хозяйствования и выглядящую среди конкурентов, как кит среди трески, порой обвиняют в неповоротливости. Зато мало какая из новообразованных управляющих компаний может похвалиться сопоставимыми с «Жилремонтом» опытом и объемами. Потому, выбирая себе управляющую компанию, владельцам жилья стоит не только ориентироваться на рекламу, но и внимательно изучать предлагаемые договора. Ведь если в управлении компании находится лишь один-два дома, то по степени затратности для жильцов она мало чем будет отличаться от ТСЖ.
Кроме того, до заключения договора с той или иной управляющей компанией стоит выяснить, не только какие еще дома находятся в ее управлении, но и как они управляются. Для этого нужно не полениться и лично побеседовать с жильцами этих домов.
Все в наших руках
Не стоит ждать милости от природы. Инициировать собрание собственников жилья, чтобы выбрать лучшую для вашего дома модель управления, может каждый. Но нужно помнить, что это мероприятие требует строгого соблюдения установленных законом процедур (читайте Жилищный кодекс).
Чтобы провести собрание, необходимо не менее чем за 10 дней уведомить всех собственников о времени, месте и повестке дня. Никакие объявления на подъезде не могут считаться уведомлением о проведении собрания. Уведомление может быть вручено лично (под роспись) либо отправлено заказным письмом. Если какая-то квартира находится в собственности нескольких человек — необходимо уведомить каждого из них.
Собственником неприватизированных квартир считается муниципалитет, поэтому если таковые в вашем доме есть — уведомление нужно направить и в администрацию города (Департамент городского хозяйства).
Информацию о повестке дня в уведомлении стоит давать максимально подробно. Не только “О выборе управляющей компании”, но и что это за компания, где можно ознакомиться с материалами о ней и с текстом предполагаемого договора. Не только “О создании ТСЖ”, но и какие кандидатуры руководителей товарищества будут предлагаться, во что обойдется их ежедневный труд собственникам и так далее.
Если дать всю эту информацию в уведомлении затруднительно (боитесь разориться на ксерокопиях), то обязательно укажите место и время, где собственники смогут с ней ознакомиться.
Чтобы собрание было легитимным, участвовать в нем должно не менее 50% плюс один собственник. Решение по выбору способа управления жильем собрание принимает простым большинством голосов присутствующих. При этом собственники голосуют не “руками” или “головами”, а квадратными метрами, находящимися в их собственности. Таким образом, голос владельца трехкомнатной квартиры на собрании будет более весом, чем собственника “однушки”.
При проведении собрания особое внимание стоит уделить регистрации участников и наличию у них документов, подтверждающих право собственности. Если это будет сделано неверно, решение собрания легко оспорить.
Впрочем, собрание собственников лучше проводить заочно. Такая форма избавит организаторов от многих трудностей — начиная от аренды зала для встречи и заканчивая путаницей с подсчетом голосов — долей собственности.
Чтобы провести собрание заочно, собственникам нужно направить (лично под роспись или заказным письмом) не только уведомление, но и бюллетень для голосования. В бюллетене должны быть представлены все вопросы, выносящиеся на собрание. В том числе: кто избирается его председателем, из кого формируется счетная комиссия, которой предстоит обрабатывать эти бюллетени, с какой управляющей компанией собрание намерено заключить договор и кому собственники доверяют выполнить эту работу. Если речь идет о создании ТСЖ, то необходимо, чтобы собственники проголосовали не только за его создание, но и за его устав, а также за персоналии руководителей товарищества и размер оплаты их труда. В бюллетень могут быть внесены и другие вопросы, поэтому составлять его лучше с юристами.
Уведомление о заочном собрании (так же, как и об очном) делается не позже чем за десять дней до его проведения. В уведомлении должен быть указан адрес, куда собственнику нужно направить ответ, а также крайний срок приема бюллетеней. Заполненные бюллетени могут быть переданы инициаторам проведения собрания лично или отправлены по почте, поэтому для верности лучше снабдить каждого собственника конвертом.
Заочное собрание будет признано состоявшимся, если, заполнив бюллетени, по обсуждаемым вопросам проголосует более 50 процентов собственников.
Зафиксировав решение общего собрания собственников, инициативная группа, либо те, кого собрание уполномочит это сделать, должны уведомить о своем решении муниципалитет. Если же для управления жильем создано ТСЖ, то его нужно зарегистрировать как юридическое лицо в регистрирующем органе — юстиции.

Что будет, если…

Ряд несложных, но оттого наиболее часто задаваемых вопросов наших читателей, касающихся процедуры выбора способа управления многоквартирным домом
— …будет ли сделан капитальный ремонт дома прежде, чем жильцы определятся с формой управления домом?
— По Жилищному кодексу муниципалитет вправе предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов. Но именно вправе, но не обязан. Понятно, что выполнить капитальный ремонт всего городского жилого фонда в течение года – невозможно. Но права такие есть. Т.е. ваши дома будут наравне с остальными рассматриваться при составлении планов капитального ремонта жилого фонда. Только здесь неуместно говорить о том, что много лет мы платили по графе «капитальный ремонт» и теперь нам должны. Нет. Долгов здесь нет. А ваши деньги были направлены на ремонт еще более ветхого жилья, нежели ваше. А сегодня нужно жить нынешним днем и по действующему законодательству, а не оглядываться назад, вспоминая что и как было.
— …до первого января 2008 года вы не определитесь с формой управления домом?
— В таком случае власти обойдутся без вас. После нового года муниципалитет сам проведет конкурс и выберет управляющие компании для много-квартирных домов, собственники которых не решили, как управлять своим жильем. Мнение собственников после первого января уже никто спрашивать не станет;
— …вы не согласны с выбранным собранием жильцов способом управления домом или управляющей компанией?
— Если решение собрания легитимно, вам придется подчиниться большинству, хотите вы этого или нет. Если же собрание проведено с нарушением требуемых процедур, вы вправе обжаловать его решение через суд и добиваться проведения нового собрания;
— …вы не участвовали в собрании жильцов, а то решение, что оно приняло, вас не устраивает?
— О проведении собрания вас должны уведомить под роспись. Если этого не было, значит, есть повод говорить о нелегитимности собрания — о нем знали не все собственники. Если же вы знали, но не пришли (не важно, по какому поводу), придется выполнять то, что решило собрание;
— …вы не хотите подчиняться руководству ТСЖ вашего дома, так как не являетесь его членом?
— Если в доме создано ТСЖ, являетесь вы его членом или нет — все его решения распространяются на вас, как собственника жилья, в полной мере.
Не являясь членом ТСЖ, вы просто лишаете себя возможности участвовать в его деятельности. Если вас не устраивает ТСЖ вообще или конкретно его руководство, необходимо стать членом товарищества (для этого достаточно написать заявление о вступлении) и на общем собрании отстаивать свою точку зрения. Будь это выражение недоверия и переизбрание руководства, расформирование товарищества и выбор другой формы управления жильем, любой другой вопрос, относящийся к компетенции общего собрания — убедите в своей правоте большинство и голосуйте;
— …вы недовольны выбранным способом управления либо структурой, его осуществляющей?
— Инициируйте проведение общего собрания собственников вашего дома и поднимайте этот вопрос. Общее собрание собственников вправе разрывать и перезаключать договора с управляющими компаниями, если те не выполняют взятых на себя обязательств либо когда срок договора истек.

Фото Николая Склярова