Через три месяца собственникам помещений
в многоквартирных домах предстоит выбрать способ управления своим жильем

Уже 1 марта 2006 года реформа жилищно-коммунального хозяйства перейдет на новую ступень развития: в соответствии со свежепринятым жилищным кодексом процедура и порядок управления многоквартирными домами станут принципиально другими. Между тем, 95% россиян, в упор не замечающих процесса хозяйственного реформирования, рискуют пропустить событие, которое позволит собственникам квартир полноправно распоряжаться своим жильем. Решив исправить создавшееся положение, “В” начинают публикацию цикла статей, посвященных самой важной российской реформе.
ДУМАЙТЕ САМИ, РЕШАЙТЕ САМИ…
Новый жилищный кодекс – это, прежде всего, попытка перевести ЖКХ на рыночные рельсы. Понять логику законодателей несложно: стараниями государственных ГУПов, ДЕЗов и ЖЭКов жилищно-коммунальное хозяйство давно не способно не то что самоокупаться – элементарно держаться на плаву. Приспособить рекордно убыточную сферу к реалиям сегодняшнего дня может только частный бизнес, нацеленный на извлечение и приумножение прибылей. Существенно оздоровит отрасль и неизбежная конкуренция: чем, как не повышением качества услуг, будут привлекать потребителя участники капиталистического соревнования? Однако помимо сугубо экономических целей реформа ЖКХ призвана решить задачу иного рода – обеспечение непосредственного участия домовладельцев в управлении жилым фондом. Приватизация 1992 года не привела к ожидаемым результатам: даже обзаведясь правом собственности, граждане не стали полноправными хозяевами своего жилья. Несмотря на то, что 75% жилого фонда страны было приватизировано, многоквартирными домами по-прежнему распоряжались муниципальные службы, на балансе которых находились внутридомовые коммуникации, инженерные сооружения, стены, фундаменты, кровли… Новый кодекс эту несправедливость устраняет: отныне права и обязанности собственников жилых помещений в многоквартирных домах значительно расширены. Таким образом власть недвусмысленно намекает россиянам на необходимость экономически мыслить и вникать в хозяйственные проблемы. А выбор способа управления должен стать первым шагом на пути к светлому коммунальному будущему.

Что нас ждет за поворотом?
Как это часто бывает, к кардинальным переменам в сфере ЖКХ оказались не готовы и россияне, толком не понимающие что происходит, и власти, не предусмотревшие механизм реализации реформы заранее. Хотя жилищный кодекс вступил в силу еще в начале весны, многие его статьи и нормы не разъяснены до сих пор. Оплата земельного налога, форма саморегистрации, формирование тарифов на обслуживание домов, разделение зон обслуживания в многоквартирных домах, частично занятых коммерческими структурами – все эти законодательно не решенные частности зависли в воздухе. Не вселяет оптимизма и тот факт, что главные проблемы ЖКХ – монополия поставщиков коммунальных услуг, тотальная изношенность жилого фонда и не всегда удовлетворительное содержание внешних коммуникаций – как и раньше остаются неразрешимыми. Не стоит надеяться, что в результате реформы тепло перестанет утекать через дырявые трубы, вода дойдет, наконец, до самых верхних этажей, а все дома, требующие капремонта, чудом обновятся и похорошеют. Тем не менее, новый закон принят и всем нам предстоит по нему жить.
Первый вопрос, возникающий у владельцев приватизированных квартир, естественно, связан с деньгами: что, где, кому? Пока особых изменений в порядке оплаты не предвидится: в середине месяца в почтовых ящиках будут появляться привычные “коммунальные” распечатки с прежними цифрами. Отличие от “дореформенных” времен всего одно: платежи по статьям “Текущий ремонт” и “Содержание жилья” отныне будут поступать на счет управляющих организаций и товариществ. Эти деньги пойдут на зарплату бухгалтерам, дворникам и техникам управляющих учреждений и покроют расходы по основным хозяйственным работам: поддержанию порядка, вывоза мусора, текущему ремонту крыш, стен, лестничных клеток. А вот отношения между управляющими организациями и собственниками квартир изменятся довольно сильно. Дело в том, что между нанимателем (владельцами квартир, товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом) и исполнителем (управляющей организацией) заключается договор, в котором указывается состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, размера платы за коммунальные услуги и порядок ее внесения, порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Таким образом между заказчиком и управляющей организацией устанавливаются правовые отношения, предполагающие взаимную ответственность. По сравнению с прежней системой взаимоотношений, фактически не допускающей собственников к управлению домом, это огромный шаг на пути к демократии.
Теперь собственно о выборе. В соответствии с новыми нормами, до 1 марта 2006 года собственники помещений в многоквартирных домах обязаны созвать общее собрание и решить, кто и как будет управлять их жильем. Теоретически закон предлагает три возможных варианта: непосредственное управление (т. е. личное участие в хозяйственном процессе каждого собственника), управление жилищным кооперативом или товариществом собственников жилья и управление специальной организацией. На практике непосредственное управление оказывается фикцией: наработок и опыта в этой области пока не существует, а порядок и правила взаимодействия каждого собственника с поставщиками коммунальных услуг Жилищным кодексом не определен. Таким образом выбор “управленца” фактически сводится к выбору между ТСЖ и управляющей организацией.

Мы позвали бы варяг…
Управляющие компании смогут включиться в открытый конкурс, проводимый органами местного самоуправления, только после 1 марта 2006 года – когда порядок проведения таких конкурсов будет установлен Правительством РФ. Откуда берутся управляющие организации? Из коммунальных служб, подрядных фирм, занимающихся эксплуатацией зданий; огромный опыт управления есть у заказчиков и застройщиков жилья. Преимущества “профессиональных управляющих” в сравнении с потребительскими объединениями (кооперативы, ТСЖ) очевидны: квалифицированные управленческие и рабочие кадры, возможность конкуренции за право управлять многоквартирным домом и как следствие – повышение качества услуг, необходимость эффективного использования финансовых средств и изыскания дополнительных источников дохода. Этот способ уже был обкатан в г. Ангарске, жилой фонд которого был передан в управление частникам еще в 2002 году. По свидетельству ангарских квартировладельцев, управляющие компании действительно могут достигнуть серьезных успехов и превратить управление в доходный бизнес за счет мероприятий по сбережению энергоресурсов, реконструкции жилого фонда и т. п. Тем не менее, всерьез рассчитывать на то, что одиночный – пусть и очень удачный опыт – приживется повсеместно, пока не приходится.
“В Новочеркасске немало организаций, в принципе готовых управлять многоквартирными домами, – говорит Лариса Конюшинская, заместитель директора Департамента городского хозяйства, – и для того, чтобы получить подробную информацию о них, горожанам достаточно пригласить специалиста ДГХ на общее собрание. Но не стоит забывать, что механизм контроля управляющих организаций со стороны муниципалитета в законе не прописан. То есть защитить горожан от недобросовестных или просто неудачливых дельцов мы не можем”. Выход из ситуации пока всего один: вдумчивое и серьезное отношение к выбору управляющей организации. “Узнайте у специалистов, что представляет собой та или иная компания, какие работы и в какие сроки ей доводилось выполнять, – советует Л. Конюшинская. – Наибольшего доверия заслуживают фирмы, работающие в хозяйственной сфере не первый год: по крайней мере, результаты их деятельности можно увидеть и проверить”. В общем, принимать решение впопыхах, купившись на красивые обещания, не стоит: спасение утопающих по-прежнему остается делом рук самих утопающих.

Тысяча Советов Жильцам
Несмотря на финансовые возможности, раскинувшиеся перед управляющими организациями, наиболее эффективной формой управления многоквартирным домом эксперты считают товарищества собственников жилья. Во-первых, деятельность ТСЖ довольно полно регламентирована существующим законодательством и неоднократно проверена временем. Во-вторых, товарищества гарантируют непосредственное участие домовладельцев в управлении своей собственностью. В-третьих, ТСЖ обладает управляющим органом в лице правления и председателя, самостоятельным балансом, расчетным счетом в банке – то есть всем тем, что обеспечивает управленческую дееспособность. И все же порекомендовать этот способ всем без исключения владельцам квартир нельзя. Почему? Для небольших домов такой способ управления попросту нецелесообразен: если общая площадь дома не дотягивает до 50 тыс. квадратных метров, собранных с жильцов средств едва ли хватит на выполнение всех функций управления. Еще одна опасность таится в непрофессионализме руководства товарищества. Многоквартирный дом – это сложнейшее техническое сооружение, управление которым требует досконального знания норм и правил эксплуатации. Соблазнившись более дешевыми, но не соответствующими стандартам материалами, неопытные управленцы запросто могут нарушить безопасность здания. Наконец, процесс создания товарищества собственников жилья с нуля довольно непрост и требует моральных, временных и финансовых затрат.
Впрочем, несмотря на все перечисленные минусы, ТСЖ остается методом управления будущего. “В конце концов, первые, стихийные ТСЖ тоже показывали не самые лучшие результаты, – отмечает Лариса Конюшинская. – А вот те, которые были созданы после, при участии муниципалитета, научились действовать довольно эффективно. И сегодня мы готовы оказывать создающимся товариществам собственников жилья самую разнообразную помощь”. Председатели могут обучиться и проконсультироваться со специалистами, мелкие ТСЖ – укрупниться за счет объединения многоквартирных домов, “одинокие” владельцы помещений – объединиться в товарищества. И только одна проблема реформы может оказаться неразрешимой: нежелание владельцев квартир выполнять свои обязанности по управлению домом. Наработать практический опыт – не проблема. Главное – наконец осознать, что процесс реформирования ЖКХ запущен, и включаться в него надо независимо от своего отношения к происходящим изменениям. Дата выбора способа управления домами окончательна и обжалованию не подлежит: до 1 марта нужно определить судьбу наших домов. Конечно, три месяца – не ахти какой срок для принятия судьбоносного решения, и все же… За это время владельцы жилья могут либо научиться считать деньги и отвечать за себя, либо в очередной раз махнуть на все рукой и плыть по течению. Окончательный выбор – за собственниками.

Фото