Уважаемая редакция! Мы недавно услышали в телевизионной передаче, что если до марта 2005 года сами не выберем способ управления нашим домом, то за нас это сделают другие. Это правда и с чем это связано? Ведь раньше никто не торопил. Расскажите, пожалуйста, об этом.
Н. и З. Олейник.

Начнем с того, что это – правда. Перемены связаны с введением в силу с 1 марта 2005 года Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ). 161-я статья этого закона так и называется: «Выбор способа управления многоквартирным домом». В соответствии с ней, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления своим домом:
— непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
— управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
— управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» определено, что если в течение года со дня введения в действие ЖК РФ (т.е. до 1 марта 2006 года) собственники помещений в многоквартирном доме не выберут способ управления своим домом, либо принятое ими решение о выборе способа управления не будет к этому времени реализовано, то орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по выбору управляющей организации.
С избранной в результате открытого конкурса управляющей организацией каждый собственник помещения в многоквартирном доме обязан заключить договор управления. В том случае, если собственник помещения не согласен с условиями этого договора, то он вправе предложить иные условия (протокол разногласий) в течение 30 дней со дня получения проекта договора. Управляющая организация в этом случае вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение 30 дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (ответа жильца). Если собственники помещений в многоквартирном доме уклоняются от его заключения, управляющая организация вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Собственники помещений, необоснованно уклоняющиеся от заключения договора, должны возместить управляющей организации причиненные этим убытки.
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
— состав общего имущества этого дома, в отношении которого будет осуществлять управление, и адрес такого дома;
— перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
— порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
— порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Договор может включать в себя:
— гарантируемый исполнителем уровень качества, надежности и экологической безопасности оказываемых услуг и производимых работ;
— объем работ (услуг);
— обязательства заказчика по оплате работ (услуг), включая сроки и способ расчетов;
— экономические санкции, применяемые к каждой из сторон в случае нарушения условий договора;
— порядок разрешения споров, возникающих в процессе выполнения договора;
— порядок изменения условий договора;
— порядок прекращения действия договора.
Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года обязана предоставить собственникам помещений в этом доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.
Может возникнуть вопрос: что делать, если наступило 1 марта 2006 года, собственники помещений способ управления домом не определили, а орган местного управления не торопится проводить конкурс? Закон предусматривает, что в этом случае любой собственник может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию на конкурсной основе.
Следует сказать, что выбор, сделанный органом местного управления, не окончательный. Не позднее чем через год после заключения договора управления многоквартирным домом (по итогам открытого конкурса) орган местного самоуправления созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управлений этим домов. Таким образом, жильцам во второй раз предоставляется возможность определиться с «управдомом» самим.