Новый жилищный кодекс РФ вступил в силу 1 марта 2005 г. По утверждению специалистов, его применение дает пока больше вопросов, чем ответов. Но все-таки мы постараемся сегодня разъяснить некоторые положения ЖК. В основе этого материала – вопросы наших читателей.

— Сохранится ли право на приватизацию квартиры?
— Если у вас по состоянию на 1 марта имеется на руках ордер, то право приватизации у вас сохраняется до 1 января 2007 года. После этой даты приватизировать квартиру будет уже невозможно. Кстати, до 1 января 2007 года можно и «расприватизировать» жилье — отдать право собственности на него обратно властям (это предусмотрено Законом РФ «О вступлении в силу Жилищного кодекса»).
— Обязательно ли приватизировать квартиру? Это дает какие-то преимущества?
— У владельца неприватизированной квартиры меньше прав. Чтобы вселить даже члена семьи в свое жилье он должен спросить разрешения у чиновника соответствующей службы, а тот вправе отказать. Он не имеет права голоса на собрании жильцов дома. Его могут выселить за долги по коммунальным платежам (правда, долги должны возникнуть по «неуважительной причине», а низкий уровень доходов относится к причинам уважительным).
— Говорят, что с жильцов приватизированных квартир будут брать очень высокий налог?
— Пока такое решение не принято. Но с жильцов квартир неприватизированных будут брать плату за найм. Ее размер будет зависеть от качества жилья, но определять его будет мэрия по собственному усмотрению. Малоимущие от платы за найм освобождаются.
— Как квартира будет предоставляться в найм?
— Вводится два вида найма — социальный и коммерческий. Социальным является, например, обычное проживание в неприватизированной квартире: то есть человек платит за жилищные и коммунальные услуги в соответствии с их себестоимостью. А вот коммерческий найм предполагает, что собственник сдает квартиру по коммерческим условиям. Это есть и сегодня, но в новом ЖК впервые узаконено. Последствием этого нововведения может стать появление доходных домов. В них домовладелец (предприниматель) сможет сдавать жилье по расценкам, которые сам же и установит.
— Будет ли введено обязательное страхование жилья?
— Пока это законом не предусмотрено.
— Вправе ли жильцы многоквартирного дома запретить размещение в доме разных контор, магазинов, залов игровых автоматов и т.п.?
— Нет, их согласия не требуется. Единственные ограничения — в нежилые помещения можно перевести лишь квартиры первых этажей. Возможно это сделать и на втором этаже, но тогда на первом никто не должен жить. Разумеется, при этом должны выполняться санитарные, противопожарные и иные нормы.
— Мы разведены, я являюсь собственницей квартиры. Мой бывший муж до сих пор прописан здесь же. Я пыталась его выписать через суд, но мне отказали. Возможно ли это по новому Жилищному кодексу?
— В новом ЖК есть изменения. Если доходы бывшего члена семьи позволяют снять жилье по найму, либо где-то у него есть иное жилье, суд примет решение о его выселении. Если денег у вашего бывшего мужа нет, и нет другого жилья, суд оставит его в вашей квартире «на определенный срок». Размер этого срока законом не определен и зависит теперь исключительно от воли судьи. Если есть дети, то «суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов семьи». «Вправе» — то есть не обязан. Опять-таки речь идет о свободе судьи принимать любое решение. Но собственник по новому закону вправе продать свою квартиру и купить вместо нее другую, уже без всяких обязательств перед бывшим супругом и детьми. Согласие органов опеки теперь не требуется. Кстати, это нововведение порадовало далеко не всех, в частности, против него выступали многие общественные организации, защищающие права детей. В ответ авторы Жилищного кодекса рекомендовали будущим супругам заключать брачные контракты и все прописывать в них, но это предложение нелепо к уже существующим семьям.
— Мы живем в частном доме в центре города. Вокруг – многоэтажки, и ходят слухи, что здесь планируется какое-то большое новое строительство. Может ли администрация города отобрать у нас землю и насильно переселить в другое место?
— К сожалению, да. «Для государственных и муниципальных нужд», перечень которых не определен, может быть изъят и земельный участок, и снесены дома. Об этом владельцу должны сообщить за год. Причем взамен изымаемого жилья никто квартиру давать не обязан. Давать обязаны только деньги — «выкупную цену», включающую в себя рыночную стоимость дома, расходы на переезд, найм нового жилья и оформление права собственности на новое жилье – т.е. его регистрацию. Правда, далее написано, что власть «может предоставить взамен изымаемого иное жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену». То есть получается, что денег должно хватить на другое жилье. Но нигде не сказано, что площадь этого жилья должна быть равноценна вашей, и что это жилье должно быть в том же микрорайоне, где вы жили до этого. Таким образом, под благовидным предлогом администрация можно спокойно выселить целый район собственников частных домов, скажем, из самого центра и предложить взамен строения на далекой окраине. Если вы с таким решением не согласны, можете обратиться в суд. Но при этом ваша единственная зацепка — постараться доказать, что о «нуждах» власти нет и речи. Однако знайте, если вы до этого постоянно жаловались, что ваш дом аварийный, ветхий, просили помощи на его ремонт и т.д., то сам факт его сноса является «нуждой». При таком раскладе суд вы не выиграете.
— Есть ли изменения в правах собственников квартир в многоквартирных домах?
— Да. С 1 марта владельцы приватизированных квартир, если их в доме большинство, приобретают дополнительные права. Они сами решают, кому и сколько платить за обслуживание дома. Без согласия их общего собрания никому не могут быть переданы в пользование подвалы, чердаки и прилегающие к дому земельные участки. Таким образом, любые решения органов власти о передаче чего-либо в аренду после 1 марта без согласия собственников квартир дома являются незаконными. Пределы земельных участков определяют сами жители, но следует помнить, что чем больше земельный участок, тем больше земельный налог. Собрание собственников может созвать любой владелец приватизированной квартиры, за 10 дней вручив соседям письменное приглашение. Приглашения должны направляться заказными письмами или вручаться под роспись. При этом собрание не вправе выйти за пределы предложенной повестки дня. Голоса считаются в зависимости от площади жилья. Если у вас, к примеру, площадь квартиры 28 кв. м., то у вас условных 28 голосов. Возможно заочное голосование путем подачи заявлений инициатору собрания, то есть закон предусматривает что-то типа референдума с ответом на предложенные вопросы.
— Обязательно ли проводить такое собрание?
— Это решать вам самим, но, думается, что лучше бы провести. В соответствии с ЖК, до 1 марта 2006 года, собственники квартир многоквартирных домов должны решить, какой механизм управления им избрать:
— создать ТСЖ;
— нанять управляющую кампанию;
— управлять непосредственно.
Если сами люди за год не соберутся, администрация города вправе провести конкурс и сама выбрать для вас управляющую организацию. Договор с этой организацией заключается на срок от года до пяти. Так что, наверное, что лучше выбрать управляющую организацию самим и заключить с ней договор на год (а потом посмотреть), чем отдавать такое право властям, которые вправе заключить договор сразу на пять лет и смотреть ни на что особенно не будут. Если с выбором управляющей кампании возникли проблемы, ТСЖ лучше не создавать — могут возникнуть дополнительные трудности. Дело в том, что коммунальные компании (Тепловые сети, «Водоканал» и др.) тогда получат право на законных основаниях отключить весь дом, не разбираясь, кто в нем платит, а кто — нет. Жилищный кодекс дает право выбрать третий путь — «непосредственное управление», которое дает право каждому отдельно заключать договора с коммунальщиками. В отношении ремонта самого дома можно сделать исключение и заключить общий договор. Но в любом случае собраться и определиться нужно уже сейчас, в этом году. Иначе за вас решат другие, и нет гарантий, что это решение будет оптимальным.
— Будут ли отменены либо пересмотрены очереди на предоставление жилья?
— Нет. Те, кто стоял в очереди, будь то льготная или общая, по состоянию на 1 марта, из нее не будут вычеркнуты.
— Как можно встать на очередь на улучшение жилищных условий после 1 марта?
— Для этого надо считаться «малоимущим». Критериев этого понятия пока нет, но правительство должно их разработать в ближайшее время. На основании предложений правительства будут приняты региональные законы – у нас областной. Оснований для постановки на учет теперь четыре:
— человек не имеет жилья вообще;
— площадь квартиры слишком маленькая и в расчете на члена семьи не соответствует нормативу;
— жилое помещение не соответствует установленным требованиям (ветхое, располагается в зоне подтопления и т.п.);
— в составе семьи есть хронически больной человек, проживание в одной квартире с которым невозможно. Перечень заболеваний будет утверждать правительство.
Обратите внимание: если гражданин ухудшил свои жилищные условия (например, продал квартиру), встать на очередь теперь он сможет только через пять лет, раньше было – через три года). Предоставление земельного участка для строительства дома, получение жилищной субсидии являются основанием для исключения из очереди.
— Очереди дождаться невозможно, люди стоят в очереди десятилетиями, а когда приходят узнавать свой номер, оказывается, что за прошедшие годы он стал не ближе, а дальше. Кто вправе получить жилье вне очереди?
— Таких категорий теперь только три. Это жители аварийных и ветхих домов, дети-сироты и граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний. При этом заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, по-прежнему допускается только с их согласия.
— Обязаны ли мы платить за капитальный ремонт?
— В приватизированных квартирах — да. Но если в доме капитальный ремонт много лет не проводился, можно через суд потребовать уменьшения платежей. Как это будет выглядеть, пока неизвестно, но норма ЖК напрямую переписана из закона «О защите прав потребителей». Закон «О защите прав потребителей» – один из немногих законов России, который действительно работает, так что можно надеяться, что такое данное им право будет работать и в Жилищном кодексе.
— Могут ли выселить из квартиры?
— Из приватизированной квартиры вообще не могут выселить, исключая случай сноса дома «ввиду муниципальных нужд». Из неприватизированной выселить можно на основании решения суда, если возникли долги за жилищные и коммунальные услуги, превышающие шесть месяцев, а также когда наниматель разрушает помещение или делает невозможным проживание с ним соседей. При выселении ввиду возникновения долгов человеку обязаны предоставить комнату в общежитии — 6 кв. метров на человека. При выселении ввиду порчи жилья или «антисоциального поведения» ему ничего предоставлять не обязаны и просто выселяют на улицу вместе с семьей. В случае, если выселение происходит ввиду сноса дома, жителям неприватизированных квартир предоставляют жилье такой же площади, с таким же числом комнат, и не ниже социального норматива по жилплощади.
— В новом ЖК есть понятие «маневренный фонд». В каких случаях предоставляется жилье в этом фонде?
— Органы власти должны предоставлять помещения в маневренном фонде только для тех, кто:
— потерял жилье, так как не смог вернуть банку кредит по ипотеке;
— оказался в квартире, непригодной к проживанию ввиду пожара и иных чрезвычайных обстоятельств;
— при выселении из своей квартиры за долги по ЖКХ.
Как быть остальным людям (например, тем, кто вообще остался без жилья) — неизвестно. Они, правда, имеют право на внеочередное получение квартиры, но на комнату в маневренном фонде — нет. Скорее всего, такие ограничения, предусмотренные ЖК, просто не будут работать, так как их выполнение означает, что многие люди должны остаться вообще без крыши над головой.
— Как теперь будут предоставляться коммунальные субсидии?
— Правила изменились в главном. Теперь средства за субсидии должны зачисляться на лицевые счета граждан. Раньше такое незаконно практиковали, и это всегда приводило к долгам бюджета перед получателями субсидий — пенсионерами, бюджетниками и т.п.. Теперь незаконная практика узаконена. Если в бюджете не будет предусмотрено необходимых средств, долги будут неминуемы. Поэтому все теперь зависит от наших депутатов: вспомнили они о народе да о субсидиях или нет.