Мир потребителей
В новочеркасское общество защиты прав потребителей поступают многочисленные обращения горожан, а также депутатов городской Думы, действующих в интересах своих избирателей, по поводу направления ООО ПСК «Юго-Запад» жильцам многоквартирных домов предупреждений о погашении задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг.
Суть обращений сводится к следующему.
1. Жильцы хотят знать, что это за организация — ООО ПСК «Юго-Запад», и на каком основании она требует от них деньги.
2. Правомерно ли обслуживание конкретной организацией многоквартирного дома, в котором у жильцов имеются квартиры на праве собственности, при отсутствии договоров на предоставление услуг с жильцами.
3. На чем основаны расчеты сумм, взысканием которых угрожает ООО ПСК «Юго-Запад» через суд, и почему эти суммы в десятки раз превышают реальную задолженность.
4. Жильцы утверждают, что в период, за который с них требуют оплату (1999-2000 гг.), работы по техническому обслуживанию домов, уборке и благоустроенности прилегающей к ним территории не производились. Просят оказать содействие в том, чтобы компетентные органы проверили финансово-хозяйственную деятельность ООО ПСК «Юго-Запад» на предмет целевого расходования средств, полученных данной организацией в качестве платы за жилищные услуги, соответствия отчетных данных фактически выполненным работам и т.п.
5. ООО ПСК «Юго-Запад» требует внесения платежей не только за жилищные услуги, но также за капитальный ремонт и за найм жилых помещений. При этом жильцы лишены информации, действительно ли плата за капитальный ремонт и за найм жилых помещений перечисляется, как это положено, Департаменту городского хозяйства администрации г. Новочеркасска (далее по тексту — ДГХ), и не будут ли к ним в последующем предъявляться требования о внесении данных платежей от ДГХ.
Поскольку вышеизложенные вопросы затрагивают интересы многих людей, которые обращаются за помощью, НГОО «Общество защиты прав потребителей» решило довести до сведения горожан свою позицию по данной проблеме и поделиться некоторым опытом по отстаиванию прав жильцов.
В прошлом году в Общество и к депутату по 11-му избирательному округу Ю.В. Коробову обратились жители дома № 15 по ул. Силикатной с просьбой разобраться, почему на протяжении ряда лет никакие работы по техническому обслуживанию и текущему ремонту дома не осуществляются. Жильцы, до последнего времени безрезультатно обивавшие пороги различных инстанций, потеряли надежду добиться осуществления работ, за которые из года в год исправно вносили платежи. Многие просто перестали платить за содержание жилья, так как неизвестно откуда берущиеся коммерческие организации (различные ООО) периодически появлялись и через некоторое время исчезали вместе с собранными с жильцов деньгами, а до обслуживания дома им не было дела.
И вот от очередной организации — некоего ООО ПСК «Юго-Запад», о существовании которого жильцы слышат впервые, в их адрес поступили предупреждения о погашении задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг. Жильцам предлагалось погасить задолженность из тарифа, действующего на момент составления предупреждения, то есть в 2002 г., хотя в период, за который рассчитана задолженность — 1999-2000 гг., действовали иные тарифы. Также жильца ставили в известность, что в случае невнесения денег в кассу ООО ПСК «Юго-Запад» в определенный срок, это самое ООО ПСК «Юго-Запад» будет вынуждено обратиться в суд с иском о взыскании задолженности с применением штрафных санкций: пени и госпошлины; и сообщали, что общая сумма, которая будет с жильца взыскана, составляет ________ рублей (указана сумма приблизительно в десять раз больше той, которую было бы положено уплатить при условии оказания услуг, причем надлежащего качества).
Увидев такие суммы и зная все «прелести» нашей судебной системы, многие решили, что проще заплатить. На это, собственно, ООО ПСК «Юго-Запад» и рассчитывало. Представляете, что думает о правосудии человек, если ООО ПСК «Юго-Запад» уже заранее знает, что (дальше следует цитата): «Общая сумма, которая будет с ВАС взыскана, составляет (указана конкретная сумма) рублей». Но протекающая кровля, неостекленные окна и отсутствующие двери в подъездах, темные лестничные площадки и непроходимая грязь возле дома заставили некоторых жильцов оставаться принципиальными до конца, тем более в предупреждении предлагалось погасить задолженность по оплате оказанных услуг, но именно этого-то в действительности и не было. Такие «упрямцы» получили в последующем исковые заявления и судебные повестки…
В ходе судебного процесса удалось узнать много полезного и интересного в сфере жилищно-коммунального хозяйства вообще и города N периода 1999-2000 гг, в частности. Хотя в итоге пришли к печальному выводу: полное игнорирование прав собственников и потребителей жилищно-коммунальных услуг в вопросах, касающихся содержания общего имущества многоквартирных домов. И это при том, что Гражданский Кодекс РФ и Закон «О товариществах собственников жилья», регулирующие данные вопросы, были приняты в 1995-1996 гг.; что Новочеркасск был включен в число городов, в которых отрабатывались механизмы жилищно-коммунальной реформы.
Первым делом ООО ПСК «Юго-Запад» отказалось от требования о взыскании пени. И это понятно, так как какие-либо правовые основания её взыскания отсутствуют.
В соответствии со ст. 331 Гражданского Кодекса РФ (далее по тексту — ГК РФ) соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства, несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке. Право кредитора требовать уплаты неустойки, независимо оттого, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон, установлено ст. 332 ГК РФ только в отношении неустойки, определенной законом (законной неустойки). Закона, определяющего неустойку за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства потребителем жилищных услуг, не существует; а ООО ПСК «Юго-Запад» никаких письменных соглашений с жильцами не заключало.
«Постращали» слабонервных жильцов в предупреждении, многих поймали на эту удочку и то хорошо, но в суде нужно выглядеть солидно…Правда, вопросом о пене лояльность ООО ПСК «Юго-Запад» и ограничилась. В отношении задолженности «стояли насмерть». Разъяренный представитель ООО «Триумф» бил себя кулаком в грудь и убеждал суд, что их сотрудники, стоя по колено в дерьме (пардон, высказывание приведено дословно), готовили дом к отопительному сезону. И вообще жильцы открывают кран и пользуются водой, получают тепло и другие коммунальные услуги, значит, дом обслуживается качественно. Хотя, как известно, можно и ничего не делать с трубами или с батареями, а вода и отопление все равно будут.
Когда дошли до доказательств, то оказалось, что жильцы полностью отлучены от решения вопросов содержания общего имущества дома, за исключением обязанности платить за техническое обслуживание дома.
В доме № 15 по ул. Силикатной, как и в большинстве многоквартирных домов г. Новочеркасска, отдельные части — жилые помещения — находятся в собственности граждан (94 квартиры) и муниципалитета г. Новочеркасска (4 квартиры), а остальные части — общее имущество — находятся в их общей долевой собственности. Такие дома отнесены ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» к кондоминиумам. Статья 5 названного Закона предусматривает, что граждане имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций.
Отношения по обеспечению эксплуатации многоквартирного дома, регулируются, в частности, ст. 20, 21 Закона «О товариществах собственников жилья», в соответствии с которыми для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома домовладельцы вправе самостоятельно выбрать способ управления недвижимым имуществом. Поскольку дом по Силикатной, 15 включает в себя более четырех помещений, принадлежащих двум, трем или четырем различным домовладельцам, его управление возможно путем: либо передачи домовладельцами функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги либо образования домовладельцами товарищества собственников жилья. Согласно п.п. 3, 4 ст. 21 Закона «О товариществах собственников жилья» выбор способа управления кондоминиумом осуществляется на общем собрании домовладельцев; в случае принятия домовладельцами решения о передаче функций по управлению кондоминиумом службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги передача производится по договору, заключаемому в обязательном порядке в соответствии с гражданским законодательством.
В судебном заседании было установлено, что собрание жильцов по выбору способа управления домом по адресу Силикатная, 15 не проводилось, товарищество собственников жилья не создавалось, функции по управлению домом ДГХ не передавались, договор о передаче ДГХ функций по управлению домом не заключался.
Закон не предусматривает, что в случае неизбрания способа управления домом, его эксплуатацию осуществляет служба заказчика.
Однако, вопреки всему вышеизложенному, без какого-либо участия жильцов 01.07.1999 ДГХ заключает с ООО ПСК «Юго-Запад» договор на выполнение работ по содержанию и ремонту муниципального жилищного фонда, включая дом № 15 по ул. Силикатной. И в тот же день ООО ПСК «Юго-Запад» заключает аналогичный договор с ООО «Триумф», которое, собственно, и должно было заключать с жильцами договора, осуществлять работы, взимать плату.
Нам так и не удалось постичь тайну необходимости проведения конкурса на обслуживание жилья, в котором принимали участие и ООО ПСК «Юго-Запад», и ООО «Триумф» и по результатам которого право обслуживания дома № 15 по ул. Силикатной получило ООО ПСК «Юго-Запад», ни одного дня этот дом не обслуживавшее, потому что в тот же день, когда получило это право от ДГХ по договору, передало его ООО «Триумф».
Но дело даже не в этом. Статья 7 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» относит к муниципальному жилищному фонду фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно — территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт — Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.
В доме по ул. Силикатная, 15 к муниципальному жилищному фонду относится 4 квартиры, квартиры жильцов, к которым были предъявлены иски, в их число не входят, поскольку данные квартиры приватизированы. Согласно той же ст. 7 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» приватизированные квартиры относятся к частному жилищному фонду.
Статья 289 ГК РФ предусматривает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Таким образом, и в общем имуществе дома жильцы — ответчики имеют долю, находящуюся в их частной собственности, но не в собственности муниципальной. Поэтому вышеназванные договоры на выполнение работ по содержанию и ремонту муниципального жилищного фонда от 01.07.1999 не могут служить основанием для возникновения между ООО ПСК «Юго-Запад», ООО «Триумф» и жильцами отношений по обслуживанию общего имущества дома. Тем более, если учесть, что с жильцами договоры на обслуживание общего имущества дома не заключались, отчеты о выполненных работах и счета об их оплате жильцам не предъявлялись.
Получается, что ДГХ г. Новочеркасска, ООО ПСК «Юго-Запад» и ООО «Триумф» между собой договорились предоставлять жильцам услуги по техническому обслуживанию принадлежащей им доли в общем имуществе дома, но сами жильцы об этом даже не были поставлены в известность. Отчеты о выполненных работах предоставлялись указанными организациями друг другу, но не собственникам жилья и потребителям услуг.
Небезынтересен и тот факт, что работы должно было осуществлять ООО «Триумф», а задолженность взыскивает ООО ПСК «Юго-Запад». Такую ситуацию ООО ПСК «Юго-Запад» обосновывало соглашением об уступке права требования. Однако данное соглашение следует считать ничтожной сделкой в соответствии со ст. 168 ГК РФ, поскольку оно не соответствует требованиям ст. 382 ГК РФ: «Правила о переходе прав кредитора к другому лицу не применяются к регрессным требованиям». Уступка требования означает перемену лиц в обязательстве (гл. 24 ГК РФ), однако из условий соглашения видно, что перемена лиц в обязательстве отсутствует. По своей сути данный договор является договором поручения о выполнении мероприятий по взысканию задолженности с неплательщика за определенное вознаграждение — 20%, а остальные деньги должны перечисляться ООО «Триумф».
Бесспорно, самое интересное началось при исследовании доказательств. По мнению жильцов ни одного достоверного доказательства, относящегося к спорному периоду, в подтверждение оказанных услуг по техническому обслуживанию дома по адресу Силикатная, 15, представлено не было.
Отчеты о выполненных работах за 1999 год отсутствуют. Из отчетов за июнь, июль, ноябрь 2000 года видно, что работы по дому № 15 по ул. Силикатной в эти месяцы не проводились; отчеты за март, апрель, сентябрь, декабрь 2000 г. вообще не подписаны, то есть за их содержание никто ответственности не несет. В отчеты 2000 г. включены работы по уборке прилегающей территории, однако согласно протокола разногласий от 27.07.1999 г. к договору от 01.07.1999 г. на выполнение работ по содержанию и ремонту муниципального жилищного фонда, заключенного между ООО ПСК «Юго-Запад» и ООО «Триумф», п. 3.3, предусматривающий уборку прилегающих к домовладению площадей, исключен.
В ряде документов (в частности, актах приемки выполненных работ, свидетельстве о готовности к работе в отопительный период) имеются очевидные исправления года и месяца. Ни один документ «наряд-задание» не подписан квартиросъемщиком и не имеет точной даты, что в совокупности с исправлениями в актах приемки выполненных работ, к которым эти наряд-задания подколоты, свидетельствует о недостоверности данных доказательств.
В отчетах февраля и марта 2000 г., как и других месяцев, фигурируют в основном работы, обеспечивающие надлежащее техническое состояние и безопасность сетей энерго-, тепло- и водоснабжения.
Как видно из представленных ООО ПСК «Юго-Запад» расчетов задолженности жильцов плату за энерго-, тепло- и водоснабжение (то есть коммунальные услуги) ООО «Триумф» не взимало. Данные услуги оплачивались жильцами по отдельным расчетным книжкам непосредственно поставщикам данных услуг.
Согласно п. 2 ст. 543 ГК РФ
«2. В случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, обязанность обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность энергетических сетей, а также приборов учета потребления энергии возлагается на энергоснабжающую организацию, если иное не установлено законом или иными правовыми актами».
Данная норма действует и в отношении сетей тепло- и водоснабжения (ст. 548 ГК РФ). Причем, сети не делятся на внешние и внутренние, то есть поставщик коммунальной услуги обязан доставить тепло и т.д. потребителю — гражданину через сети, обязанность обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность которых возложена на этого поставщика.
Таким образом, согласно ГК РФ в обязанности организации, обслуживающий жилищный фонд, не входит проведение работ, обеспечивающих надлежащее техническое состояние и безопасность сетей энерго-, тепло- и водоснабжения.
Это также вытекает из положений ст. 290 ГК РФ
«1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно — техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры».
Как видно, данная норма не относит к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме, бремя содержания которого возложено на домовладельцев, сети (только оборудование).
А теперь, уважаемые жильцы, о самом главном.
Мировой судья судебного участка № 1 Ф.В. Политко, рассматривавший споры, вынес решения, которыми взыскал с жильцов задолженность по оплате за техническое обслуживание и капитальный ремонт дома в пользу ООО ПСК «Юго-Запад»… Правда, не по нынешнему тарифу, а по действовавшему в спорный период, что рекомендуем учесть тем, кто «добровольно» погасил задолженность (можете потребовать возвратить разницу), но все-таки взыскал!
В надежде на справедливость, жильцы готовы отстаивать свои права в вышестоящих судебных, а также иных правоохранительных инстанциях. И НГОО «Общество защиты прав потребителей» окажет им в этом посильную помощь.
Тем жильцам, которые не согласны платить за неоказанные ООО ПСК «Юго-Запад» услуги, мы можем порекомендовать направить в адрес этой организации претензию. В претензии Вы вправе, в частности, требовать предоставления информации о правовых основаниях взыскания задолженности, о предоставленных услугах конкретно по Вашему дому, расшифровки сумм задолженности. Помните, что требование об уплате неустойки правомерно только при наличии с Вами письменного соглашения о неустойке. При согласии погасить задолженность (например, если услуги оказывались), следует исходить из тарифа, действовавшего в период образования задолженности. Если Вам предъявлен иск, составляйте встречное исковое заявление (подается в суд по месту рассмотрения первоначального иска). Оно может быть следующего содержания.

Мировому судье
судебного участка № __
г. Новочеркасска

ИСТЦЫ: Ф.И.О. проживающих в квартире лиц
Адрес: г. Новочеркасск
ул. ___________ кв. ___

ОТВЕТЧИК: ООО ПСК «ЮГО-ЗАПАД»
Адрес: г. Новочеркасск
пр. Платовский, 98А

ВСТРЕЧНОЕ ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о взыскании убытков и компенсации морального вреда, причиненных некачественным техническим обслуживанием общего имущества дома

ООО ПСК «Юго-Запад» предъявлены иски о взыскании денежных средств и неустойки (пени) к жильцам кв. ___ дома № ____, расположенного по улице ____________: (Ф.И.О., Ф.И.О.). В обоснование взыскания задолженности ООО ПСК «Юго-Запад» ссылается на заключенный между им и департаментом городского хозяйства Администрации г. Новочеркасска договор на выполнение работ по содержанию и ремонту муниципального жилищного фонда.
В соответствии:
— со ст.40 ЖК РСФСР жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать санитарным и техническим требованиям;
— со ст.144 ЖК РСФСР эксплуатация и ремонт жилого фонда осуществляется с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилого фонда жилищно-эксплуатационными организациями;
— со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом и в установленный срок в соответствии с условиями договора и требованиями законодательства.
ООО «ПСК Юго-Запад» в течение 1999-_____ гг. эксплуатировало дом, в котором проживают истцы, ненадлежащим образом, так как никаких работ по техническому обслуживанию дома не производилось.
В результате бездействия ответчика в течение длительного времени истцам причинены физические и нравственные страдания, так как они испытывали дискомфорт и неудобства из-за ненадлежащего технического обслуживания общего имущества дома, а также из-за неблагоустроенности придомовой территории.
В соответствии со ст. 29 Закона РФ » О защите прав потребителей» потребитель вправе потребовать полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги).
В соответствии со ст. 15 Закона РФ » О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения исполнителем его прав, предусмотренных законодательством о защите прав потребителей, подлежит возмещению причинителем вреда при наличии его вины.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 4, 13, 15, 29 Закона РФ » О защите прав потребителей»,
ПРОСИМ:

1. Взыскать с ООО «ПСК Юго-Запад» в пользу (Ф.И.О., Ф.И.О.) убытки, причиненные некачественным техническим обслуживанием общего имущества дома №____, расположенного по ул. _____________ г. Новочеркасска, в размере платы за данные услуги.
2. Взыскать с ООО «ПСК Юго-Запад» компенсацию морального вреда, причиненного некачественным техническим обслуживанием общего имущества дома №______, расположенного по ул. ______________ г. Новочеркасска: в пользу (Ф.И.О.) — ______ рублей, в пользу (Ф.И.О.) — ______ рублей.

Желаем Вам успехов в борьбе за Ваши права.
Адрес НГОО «Общество защиты прав потребителей»: ул. Московская, 47 (здание госстраха, второй этаж). Приемные часы: понедельник, четверг с 18.00 до 19.00.